Wysokiemu tempu sprzedaży nowych mieszkań nie towarzyszy odpowiedni dopływ nowych inwestycji deweloperskich.

Od początku roku na rynku nieruchomości widać spore ożywienie. Odpowiada za nie przede wszystkim program „Bezpieczny kredyt 2 proc.". Jeszcze zanim zaczął obowiązywać, na zakupy mieszkań ruszyli klienci gotówkowi, czyli przede wszystkim inwestorzy oraz te osoby, które nie mieszczą się w widełkach programu – czyli np. są w wieku powyżej 45 lat.

– Już samo ogłoszenie przez rząd w grudniu zeszłego roku planów wprowadzenia programu znacząco wpłynęło na rynek nieruchomości. Osoby, które zamierzały inwestować na rynku nieruchomości, a także te, które spełniały podane kryteria, zaczęły oczekiwać na moment wejścia w życie programu, co widać było już w styczniowych danych dotyczących rynku – mówiła „Wyborczej" prof. Anna Szelągowska z Katedry Miasta Innowacyjnego Szkoły Głównej Handlowej.

Kredyty. Zakupy z rządowym wsparciem

Po fali zakupowej, która miała miejsce w pierwszej połowie roku, potem na rynku pojawili się beneficjenci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.". W lipcu, gdy tylko bloki startowe zostały otwarte, Polacy ruszyli na zakupy i po kredyty w bankach. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w lipcu 2023 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 43,47 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu z 14,1 tys. rok wcześniej – to wzrost o 208,3 proc.! W porównaniu z czerwcem 2023 r. liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy wzrosła o 97,5 proc. – Ostatnie dwa miesiące zdominowała grupa klientów korzystająca z rządowego wsparcia, które znacząco pobudziło popyt. W samym tylko lipcu, według Otodom Analytics, sprzedaż mieszkań deweloperskich w siedmiu największych aglomeracjach wyniosła 6 tysięcy. W skali kraju i dodając jeszcze sierpień, te liczby będą zdecydowanie większe, a do obsługi programu dołączają kolejne banki – wskazuje Marcin Roś, wiceprezes poznańskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Ceny mieszkań. Wciąż w górę

Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości i licencjonowany łódzki pośrednik, zauważa, że obniżka stóp procentowych osłabiła złotego, a to też wpływa na ceny mieszkań. – Ważnym czynnikiem cenotwórczym stało się uruchomienie zwiększonej podaży, napędzonej ostatnio poprzez dopłaty do kredytu w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.". A obniżenie stóp procentowych osłabiło kurs złotego. W związku z tym nie ma się czemu dziwić, że właściciele mieszkań próbują zdyskontować tę stratę i podnoszą ceny. Takie zjawiska nie są niczym nowym, występują zawsze, kiedy na gospodarkę duży wpływ mają zewnętrzne mechanizmy. Mam tu na myśli sytuację, kiedy z jednej strony dosypuje się pieniędzy na rynek poprzez „tańsze kredyty" – stymulując popyt na mieszkania, a z drugiej osłabia się siłę nabywczą złotego, obniżając stopy procentowe – zauważa Błeszyński.

Jak podaje sonarhome.pl, w porównaniu z sierpniem ceny mieszkań w Łodzi wzrosły o prawie 2 proc. Obecnie za m kw. mieszkania trzeba zapłacić około 6700 zł, a na początku ubiegłego miesiąca mieszkania kosztowały 6589 zł za m kw. Jak podaje portal, cena od początku roku wzrosła o 356 zł, co daje zmianę o 5,6 proc.

Najdroższą dzielnicą w Łodzi jest w tym miesiącu Widzew. Cena mieszkania wynosi tutaj 7136 zł za m kw., co stanowi kwotę o 420 zł wyższą od średniej ceny w mieście ogółem. Na drugim miejscu pośród najdroższych dzielnic Łodzi znajduje się Polesie z ceną 6838 zł.

– Wysokiemu tempu sprzedaży mieszkań, zarówno w pierwszym, jak i w drugim kwartale, nie towarzyszył odpowiedni dopływ nowych inwestycji, które uzupełniłyby ofertę deweloperską – twierdzi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. Jego zdaniem taka sytuacja to najkrótsza droga do wzrostu cen mieszkań. – Na rynku mieszkaniowym przewaga popytu nad podażą zwykle skutkuje wzrostem cen – podkreśla Wielgo.

Nowe mieszkania. Deweloperzy budują mniej, niż sprzedają

Marcin Roś broni deweloperów, którzy, jego zdaniem, próbują nadążyć za rosnącym popytem. – Ale nadal problemem są terminy uzyskiwania pozwoleń na budowę i ograniczona ilość odpowiednich terenów inwestycyjnych – zaznacza wiceprezes poznańskiego PZFD.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w okresie siedmiu miesięcy tego roku we wszystkich analizowanych metropoliach liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była dużo mniejsza niż sprzedanych.

Ponadto z danych GUS wynika, że w lipcu wydano pozwolenia na budowę 11 974 mieszkań. To mniej aż o 2 tys. w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej. Tegoroczny lipiec okazał się także słabszy pod tym względem od czerwca.

Marek Wielgo pociesza jednak, że ryzyko podwyżek nie wszędzie jest takie samo. W Łodzi, Poznaniu czy Katowicach wydaje się ono na razie niewielkie, bo deweloperzy dysponują zapasem mieszkań.

Rynek premium. Natalia Zientkiewicz, Revisit Home

Z jednej strony rynek mieszkań premium rządzi się innymi prawami niż sektor ekonomiczny, a z drugiej dysproporcja między podażą a popytem nadal jest na tyle duża, że rynek nowych mieszkań nie zaspokaja potrzeb każdej grupy społecznej. Zainteresowanie produktami luksusowymi w Polsce stale rośnie, a w Łodzi sektor premium to zaledwie 1 proc. Klienci się profesjonalizują i szukają jakościowych ofert charakteryzujących się świetną lokalizacją, unikatową architekturą oraz nowoczesnymi udogodnieniami.

Nasi klienci w większości dokonują zakupu gotówkowego, w ostateczności wspomagając się kredytem. Z pewnością propozycja „Bezpiecznego kredytu 2 proc." wpłynęła na rynek mieszkań z sektora ekonomicznego, co zaowocowało ogólnym wzrostem cen na rynku. Nasi klienci prowadzą dynamiczny tryb życia. Dzisiaj chcą zakupić mieszkanie w centrum Łodzi, a za kilka lat chcą mieć możliwość przeprowadzenia się do Barcelony czy Nowego Jorku.

Warunki „Bezpiecznego kredytu 2 proc." uniemożliwiają sprzedaż lub wynajem mieszkania przez najbliższe 10 lat. Natomiast kredyty hipoteczne jeszcze nie są na tyle atrakcyjne, aby klienci aspirujący do wyższego standardu mieszkania mogli sobie na taki kredyt pozwolić.

Centrum Łodzi pięknieje z każdą rewitalizowaną kamienicą i każdą udaną modernizacją infrastruktury. Nabywcy doceniają bliskość ul. Piotrkowskiej z bogata ofertą rozrywkowo-gastronomiczną, Manufaktury czy też parku Staromiejskiego i parku Helenów. Wiedza na temat rynku nieruchomości oraz zapotrzebowania estetyczne znacznie wzrosły. Nabywcy obecnie nie ograniczają się wyłącznie do analizy metrażu i ceny, ale patrzą na architekturę budynku, wykończenie części wspólnych, dostępność miejsc postojowych i inteligentnych rozwiązań typu smart home, ilość zieleni na terenie obiektu, a zapytanie o możliwość ładowania samochodów elektrycznych jest nader częste. Duża grupa inwestorów, których inflacja pożera kapitał, stale poszukuje małych metraży w dobrej lokalizacji oraz unikatowych penthouse’ów, których prawie nie ma na rynku. Drugą pokaźną grupą są wymagający klienci, którzy stawiają na jakość i szukają metraży powyżej 60 m kw. z wartościami dodanymi w postaci np. dużych tarasów. Klient, kupując mieszkanie, pokazuje tym samym identyfikację z określonym systemem wartości. Nabywca odpowiada na pytania: czy istotnym jest szacunek do architektury oraz historii danego miasta, jak aspekt estetyczny oraz ekologiczny wpłynie na komfort życia w danej przestrzeni oraz jaki tryb życia chce prowadzić.

Łódź powoli dogania do cen Wrocławia czy Poznania, jednak nadal jest to niedoszacowany rynek. Pamiętam, jak rok temu przebiliśmy jako pierwsi poziom 10 tys. zł/m kw. w inwestycji Wiszące Ogrody. Łodzianom ciężko było uwierzyć w te kwoty, teraz jest to średnia cena metra w Śródmieściu. Jedni twierdzili, że „zwariowaliśmy z tymi cenami", drudzy uwierzyli w naszą jakość i kupowali. Wszystkie mieszkania szybko się sprzedały, a dzisiaj ci, którzy się nie zdecydowali – żałują.

Najem opłacalny. Małgorzata Grzelak, ABM Deweloper

Jesteśmy nową firmą na rynku mieszkaniowym, ale obserwujemy wzmożone zainteresowanie potencjalnych klientów, które jest spowodowane wprowadzeniem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.". Wpłynęło to znacząco na wzrost zainteresowania zakupem pierwszego mieszkania bez wkładu własnego. Klienci poszukują mieszkań dla siebie w różnym typie, od dwu- do czteropokojowych (dla dziecka lub na własne potrzeby), mamy także klientów inwestycyjnych, którzy chętnie wybieraj mieszkania dwupokojowe z tarasami. Z naszych obserwacji wynika, że ceny nowych mieszkań w ostatnim czasie są na dosyć wysokim poziomie, ale stabilnym, i w dalszym ciągu obserwujemy duże zainteresowanie inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem.

Taniej już było. Michał Wrzosek, dyrektor w firmie VFM

Wszystkie analizy, ale także nasze wyniki sprzedaży oraz rozmowy z innymi deweloperami wskazują na wyraźne ożywienie. Zbiegło się ono w czasie z wprowadzeniem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.", a to, że będzie on miał wpływ na rynek, było do przewidzenia. To, co jest trudne do oszacowania, to jak bardzo ten program wypacza nam obraz rzeczywistości. Czy mamy już zdecydowane odbicie, czy może jest to tylko efekt programu? Tego zapewne dowiemy się w przyszłym roku, kiedy zaczną obowiązywać limity na sumę wpłaconych preferencyjnych kredytów. Ważne też będzie, co dalej ze stopami procentowymi. Jeśli obniżka o 0,75 proc. jest początkiem cyklu, to na pewno coraz więcej ludzi zacznie wracać na rynek. Proszę zwrócić uwagę, że ludzie nie przestali kupować mieszkań, dlatego że ich nie potrzebują, tylko dlatego że nie było ich na nie stać.

Co do cen optymistycznego przekazu dla przyszłych nabywców nie ma, bo taniej już było. Oczywiście jestem sobie w stanie wyobrazić jakieś zawirowania na rynku, które potencjalnie mogłyby wyhamować wzrosty cen. Po czasach pandemii i wybuchu wojny w Ukrainie nikt rozsądny nie powie, że jest czegoś pewny w 100 proc. W długim okresie czasu trudno mi sobie wyobrazić spadek wartości mieszkań. Rosną ceny materiałów budowlanych, rosną ceny robocizny, gruntów jest coraz mniej, a przez to ich ceny też rosną. Skoro rosną wszystkie składowe ceny mieszkania, to dlaczego ta cena miałaby spadać?

„Bezpieczny kredyt 2 proc.". Marek Starzyński, head of sales w OKAM Capital

Obecnie obserwujemy wysoki popyt na zakup lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym.

Ograniczona podaż ze względu na mniejszą niż w poprzednich latach liczbę uruchomionych inwestycji, a także zasilenie rynku programem „Bezpieczny kredyt 2 proc." korzystnie wypłynęły na dynamikę sprzedaży projektów obecnych dostępnie na rynku.

„Bezpieczny kredyt 2 proc." zdecydowanie pozytywnie wpłynął na sprzedaż mieszkań. Program rządowy niesie za sobą wymierne korzyści, zwiększa możliwości nabycia przez klienta swojego pierwszego „M", motywuje do podjęcia szybszej decyzji o zakupie. Klienci zainteresowani zakupem mieszkania w inwestycjach OKAM mają szansę skorzystać z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.". W dalszym ciągu mamy wysoki odsetek klientów inwestycyjnych. Nieruchomości postrzegane są jako stabilna i długoterminowa inwestycja. To zjawisko wywołuje ogromne zapotrzebowanie na kawalerki i małe lokale dwupokojowe. U klientów indywidualnych widoczny jest powracający trend nabycia możliwie mniejszej powierzchni przy zachowaniu odpowiedniej liczby pomieszczeń, co z kolei wynika ze wzrostu cen i stosunkowo wysokiego kosztu za m kw.

Ze względu na ograniczoną podaż gruntów, szczególnie w dużych miastach, a także koszty realizacji – bez większej perspektywy na znaczącą obniżkę – zakładamy dalszy, lecz nieco wolniejszy wzrost cen lokali oferowanych na rynku pierwotnym.

Zakup nieruchomości na wynajem w dalszym ciągu postrzegany jest jako dobry biznes i stabilna forma inwestowania kapitału. Mieszkanie pod wynajem może być znacznie bardziej opłacalne niż inwestycja w lokaty bankowe, dając często wyższą stopę zwrotu. Jako inwestycja długoterminowa daje szansę na sprzedaż ze znaczącym zyskiem.

Komentarze
Zaloguj się
Chcesz dołączyć do dyskusji? Zostań naszym prenumeratorem