Rosnąca inflacja zatrzęsła rynkiem nieruchomości. Deweloperzy zabrali się za wygaszanie podaży. Z jednej strony boją się, że zabraknie im klientów, których z kolei paraliżuje malejąca zdolność kredytowa. Z drugiej strony deweloperzy też mają kłopoty ze zdobyciem pieniędzy na inwestycje. Do tego dochodzą: drożejące materiały budowlane i utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Deweloperską wstrzemięźliwość potwierdza GUS. Między styczniem a sierpniem br. wystartowała budowa 85,1 tys. mieszkań w projektach deweloperskich, tj. o 27 proc. mniej niż w 2021 r. Ponadto przez pierwsze osiem miesięcy 2022 r. o 5,7 proc. spadła liczba wniosków o pozwolenie na budowę.
Kryzys widać więc gołym okiem. Jest jednak grupa, która może zacierać ręce. – Dla doświadczonych inwestorów nie ma lepszego okresu niż obecny – ocenia Michał Sapota, prezes Heritage Real Estate Investment Trust, think thanku zajmującego się rynkiem nieruchomości. – Przy założeniu, że budowa jednego mieszkania trwa ok. dwóch lat, może okazać się, że w 2024 r., kiedy sytuacja gospodarcza ulegnie poprawie, na rynku będzie za mało mieszkań. Sygnał jest jasny. Najbliższe kilka miesięcy będzie najlepszym okresem do kupowania mieszkań jako inwestycji. Ten, kto ma gotówkę, stabilne finansowanie, wyjdzie zwycięsko. Bo potrzeba zakupu mieszkań wciąż jest, a już za kilka kwartałów popyt na mieszkania w Polsce z powrotem będzie rósł.
Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie pod wynajem w górach, nad morzem lub na Mazurach, czyli w lokalizacjach, gdzie co roku pielgrzymuje tysiące turystów. Ile trzeba mieć pieniędzy? Według obliczeń Marleny Kosiury, analityczki serwisu Inwestycjewkurortach.pl – co najmniej pół miliona złotych. Do tej kwoty trzeba doliczyć wyposażenie naszego apartamentu, a czasem i miejsce parkingowe (nad morzem jego cena sięga 60 tys. zł).
– Najlepiej wynajmują się apartamenty dwupokojowe – zauważa Marlena Kosiura. – Nie do końca ważny jest tu metraż, chodzi raczej o dwa oddzielne pomieszczenia, w których turyści mogą spać, np. lokal z salonem, jedną sypialnią i aneksem kuchennym. To rozwiązanie najchętniej wybierane przez rodziny na wakacje.
Dodaje: – Jeśli inwestor kupuje apartament wakacyjny wyłącznie w celach zarabiania na jego najmie, może zdecydować się na mniejszy metraż, bo przyniesie mu on szybszy zwrot z inwestycji.
Lokale w polskich kurortach mają podobne ceny, oscylują w granicach 14-18 tys. zł za m kw., choć tu widać przewagę morza: za takie stawki kupimy apartament w trzeciej lub czwartej linii zabudowy od Bałtyku. Te przy samej plaży, z widokiem na morze, są sprzedawane od 30 tys. do 40 tys. zł za m kw.
W ostatnich latach rośnie też zainteresowanie większymi metrażami, zarówno po stronie kupujących, jak i wynajmujących. Spore grono zamożnych woli wypocząć z rodziną w apartamencie niż w hotelu, ale źle się czują w małych metrażach. Inwestorzy muszą też głębiej sięgnąć do kieszeni. – Lokale o powierzchni od 60 do 100 m kw. to wydatek między 800 tys. a milionem złotych – ocenia Marlena Kosiura. – Tyle że stawki najmu luksusowych apartamentów w sezonie osiągają nawet 1,5 tys. zł za dobę, a nie 500 zł, jak w przypadku małych lokali.
Kupno apartamentu wakacyjnego wymaga od jego właściciela mniejszego lub większego zaangażowania. Taką nieruchomość trzeba doglądać, dbać o obłożenie i utrzymanie. Nie każdy ma na to czas. Dlatego deweloperzy stawiają coraz więcej condohoteli, czyli nieruchomości, w której każdy pokój czy apartament należy do innego właściciela, ale pieczę nad budynkiem sprawuje jedna firma.
Deweloperzy kuszą stopą zwrotu na poziomie 6-8 proc. rocznie. Gwarancją zysku ma być lokalizacja. Condohotele powstają blisko plaż, historycznych centrów miast lub wyciągów narciarskich o dużym potencjale turystycznym. Do tego są budowane jako ośrodki całoroczne z zapleczem konferencyjnym, SPA czy basenem.
– To rozwiązanie dla tych, którzy chcą zarabiać na nieruchomości w sposób zupełnie pasywny, bez jakiegokolwiek zaangażowania – wyjaśnia Marlena Kosiura. – Lokal w condohotelu ma z góry narzuconą umowę zarządzania najmem.
Zauważa, że inwestycja w condohontel jest dużo bardziej ryzykowna niż mieszkanie wakacyjne. – Transakcja zakupu takiego lokalu inwestycyjnego nie jest objęta przepisami ustawy deweloperskiej, w której wiele zapisów ma chronić nabywców.
Lokal w condohotelu trudniej też sprzedać i wykorzystać na własne potrzeby. – Nawet jeśli właściciele mają tzw. pobyty właścicielskie, to nie mogą ich zrealizować w wakacje, ferie, święta czy sylwestra, gdyż obiekt musi zarabiać, a te okresy dają najwyższe obłożenie i ceny za noclegi – dodaje Marlena Kosiura.
A jeśli szukamy nieruchomości z dala od morza, jeziora lub gór? – Inwestorzy powinni w możliwie jak najlepszym stopniu zbadać rynek w danej lokalizacji – radzi Karolina Klimaszewska, analityczka serwisu Otodom.pl. – Chodzi o stworzenie uogólnionego profilu wynajmującego, który będzie różnił się w zależności od miejscowości, a nawet w ramach różnych dzielnic w jednym mieście. Wówczas będą w stanie ocenić, jakiego rodzaju mieszkanie będzie dobrą inwestycją.
Z danych Otodom.pl wynika, że najłatwiej wynająć średniej wielkości mieszkanie. Szukający nieruchomości na wynajem najczęściej interesowali się 2- lub 3-pokojowymi lokalami o powierzchni około 45-50 m kw.
Jak pokazują dane z Kwartalnika Mieszkaniowego Otodom i Polityki Insight za I kwartał 2022 r., wynajmujący w Polsce to nie tylko studenci – stanowią bowiem jedynie 14 proc. tej grupy. Dominują pary bez dzieci (26 proc.) oraz z dziećmi (19 proc.). – Nie zawsze więc wydzielenie kilku pokojów po 10 m kw. wystarczy do zmaksymalizowania zysku z inwestycji – zauważa Karolina Klimaszewska.
– Decydując się na nieruchomości z rynku pierwotnego, warto wybierać projekty dużych i stabilnych deweloperów – mówi Michał Sapota. Mamy wtedy większą gwarancję, że budowa zostanie ukończona. Inwestor powinien też na bieżąco śledzić ceny działek. Nawet jeśli nie ma zamiaru kupować gruntu, to trzeba pamiętać, że sytuacja w tym segmencie nieruchomości znacząco wpływa na to, ile będzie kosztować mieszkanie czy biuro.
Spora część mieszkań w Trójmieście i nad Zatoką Gdańską sprzedawana jest jako lokaty kapitału. Niektórzy deweloperzy wprost zaznaczają to w ogłoszeniach. Np. firma Dekpol, która buduje osiedle Sol Marina i Grano Marina Hotel, w bliskim sąsiedztwie Wyspy Sobieszewskiej i ujścia Martwej Wisły, informuje, że ma w swojej ofercie „apartamenty i lokale inwestycyjne".
Wolne apartamenty z wysokiej półki znajdują się m.in. w osiedlu Botanica Jelitkowo na granicy Gdańska i Sopotu. Jeden z ostatnich apartamentów oferowanych na rynku pierwotnym ma aż 110 m kw. Ma cztery pokoje, dwie łazienki i dwa balkony o łącznej powierzchni 17 m kw. Kosztuje prawie 4 mln zł. Taką cenę inwestor uzasadnia lokalizacją (500 metrów od morza), ekskluzywnym wykończeniem, dostępem do prywatnego kortu tenisowego i bogato zaaranżowanym ogrodem.
– Mamy w swojej ofercie typowo inwestycyjne produkty, takie jak apartamenty w Jastarni na Półwyspie Helskim w inwestycji LAS oraz zabytkową Montownię na terenach postoczniowych, gdzie w atrakcyjnej cenie można kupić w pełni wykończony i wyposażony historyczny loft o funkcji hotelowej – mówi Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu w spółce Euro Styl.
Dzisiejsza gazeta (e-wydanie)
Wszystkie komentarze