Zbigniew Kubiński: Na wtórym rynku nieruchomości jest wiele nowych ofert, ale sprzedający wciąż nie dopuszczają do siebie myśli, że czas boomu na rynku się skończył. Koniunktura się skończyła.
– Z braku zdolności kredytowej. Do niedawna kredyty były bardzo tanie. Dziś bywa, że te same kredyty zdrożały dwukrotnie. Z uwagi na obniżoną zdolność zniknęli też kupujący mieszkania. Nawet ci, którzy zarabiali dobrze dziś wahają się podejmując decyzje o kupnie. Zastanawiają się czy w razie jeszcze większych podwyżek będą w stanie spłacać swoje zobowiązania. Tak więc rynek uległ zamrożeniu.
– Jak na razie nie. Myślę jednak, że to chwilowa sytuacja. Jeśli ktoś musi sprzedać mieszkanie, to cenę obniży. Tak więc mamy do czynienia z jednej strony z obniżonym zainteresowaniem zakupem z drugiej cenami z czasów prosperity na rynku. Owszem są transakcje gotówkowe i mieszkania kupują klienci, którzy mieli odłożone pieniądze na taki cel i nieliczne transakcje kredytowe. Jeśli nadal inflacja będzie rosnąć, a stopy poszybują w górę, to ta sytuacja będzie się zaostrzać.
– To prawda. Jest zainteresowanie najmem lokali na rynku wtórnym, ale ludzie oglądają każdy gorsz i obawiają się, że nie będzie ich stać na utrzymanie mieszkania. Zobaczymy, jak się sytuacja rozwinie. Pamiętajmy, że wysoka inflacja jest na całym świecie. Moim zdaniem wchodzimy w długotrwały okres stagnacji na rynku. Sprzedawać będą ci, którzy muszą i zdeterminowani będą obniżać ceny. A i kupować będą ci, którzy muszą, albo ci, którzy widzą w zakupie nieruchomości ratunek dla swoich oszczędności w czasie wysokiej inflacji. Będą chcieli przechować swoje pieniądze w czymś, co będzie bardziej korzystne niż lokata. To nie jest sytuacja wyjątkowa. Mając za sobą ponad 30 lat obserwacji i pracy na rynku nieruchomości mogę powiedzieć, że taka sytuacja jest normalna. Są cykle hossy i bessy. Przesilenie musi przyjść co jakiś czas.
– My zawsze jesteśmy potrzebni. Do tej pory rynkiem rządził sprzedający. Dziś jest nim kupujący. Tak więc w tej chwili to sprzedający będzie potrzebował pośrednika, aby znaleźć nabywcę. Jest w tej chwili mniejszy wolumen transakcji i profesjonaliści będą mieć niższe obroty. Ten kto wie, że to normalny cykl, spokojnie czeka na inne czasy.
– Jeszcze niedawno było tak, że działki schodziły na pniu. Zarówno te dla deweloperów, jak i pod budownictwo indywidualne. Bywało tak, że nie mieliśmy czym handlować. Teraz znowu zaczynają się pojawiać działki i to atrakcyjne, choć nie w niskich cenach. Np. w tej chwili mamy teren pod Łodzią za 360 zł za m kw.
Jeśli mamy w planach budowę domu, warto teraz szukać okazji. Ale z uwagi na to, że i na budowę potrzebny jest kredyt, łatwo nie będzie. Do tego ceny materiałów nie są najniższe, choć w ostatnim czasie widać spadki. Mniej ludzi się buduje, spada popyt na wszystko i nie chodzi tylko o rynek budowlany. Moim zdaniem wchodzimy w stagnację. Skutki podwyższania stóp procentowych i wpływ inflacji na rynek trzeba rozpatrywać w długim okresie, a nie w perspektywie tygodni czy miesięcy.
Decyzje RPP zamroziły rynek nieruchomości. Ale nie do końca, bo banki już zaczynają ostrożnie luzować politykę kredytową. Zobaczymy, jakie będą jej dalsze decyzje. Jeśli stopy procentowe zostaną podwyższone, to znaczy, że idziemy w walkę na śmierć i życie z szalejącą inflacją. Jeśli stopy zostaną na tym samym poziomie, to może oznaczać, że sytuacja się stabilizuje.
Na pierwotnym rynku nieruchomości sprzedaż zahamowała pod wpływem kilku czynników: inflacji, polityki kredytowej oraz nakręconej spirali cen. Za to ruszył rynek najmu. Bo skoro nie można kupić mieszkania, to trzeba je wynająć, by gdzieś mieszkać. Rynek najmu kwitnie w każdym mieście. Czynsze poszły w górę o 20-30 proc. Na taką sytuację ma też wpływ wojna w Ukrainie i migrująca duża liczba uchodźców, a także powracający na uczelnie studenci.
Pierwsze sygnały zmniejszonego popytu na mieszkania było widać w pierwszym kwartale tego roku. W drugim deweloperzy zacisnęli zęby i pomimo wszystko kończą wcześniej rozpoczęte inwestycje. Obecnie spadek sprzedaży jest bardzo widoczny, klienci nie mogą otrzymać kredytu takiego, jaki by chcieli z powodu inflacji. Z miesiąca na miesiąc inflacja rośnie i zjada nasze oszczędności i zarobki z powodu podwyżki cen. Deweloperzy już znacznie odczuwają spadek sprzedaży mieszkań, zastanawiają się, czy budować dalej i komu sprzedać mieszkania czy domy. W szczególnie nieciekawej sytuacji są małe firmy budowlane realizujące niewielkie projekty oraz deweloperzy budujący masowo mieszkania w segmencie popularnym. Od zeszłego roku widać duże zainteresowanie zakupem mieszkań na rynku pierwotnym pod najem instytucjonalny przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Dysponują dużym kapitałem i kupują w Polsce całe osiedla mieszkaniowe.
Ceny mieszkań nowych jak na razie drastycznie nie spadają – raczej mamy do czynienia z zachętami marketingowymi w postaci różnych bonusów i gratisów oferowanych kupującym przez deweloperów.
Tak więc na rynku nieruchomości robi się ciekawie... ale nie wieszczyłbym jeszcze tragedii. Podczas kryzysu najlepiej się kupuje, można też skuteczniej negocjować ceny. Teraz jest dobry czas dla klientów posiadających gotówkę – można ją dobrze zainwestować w ciekawe projekty.
Inwestowanie w nieruchomości zawsze było, jest i będzie opłacalne, pod warunkiem że podchodzi się do tych projektów nie tylko ze znajomością tematu, ale i spokojną głową, racjonalne analizując poszczególne czynniki mające wpływ na rentowność danej inwestycji. Można z powodzeniem budować swój portfel inwestycyjny, opierając się na wszystkich rodzajach nieruchomości. W każdym segmencie rynku możemy znaleźć ciekawe oferty, w które warto zainwestować w krótszym czy dłuższym okresie. Przed podjęciem decyzji należy dokonać wnikliwej analizy i ocenić ryzyka związane z daną inwestycją oraz mieć dobry pomysł na efektywne wykorzystanie kupowanej nieruchomości.
Kiedy na rynek nieruchomości powróci hossa? Raczej w perspektywie dwóch-trzech lat, może 2025 rok będzie czasem ożywienia na rynku, choć zapewne nie będzie to taki sam rynek jak kiedyś. Nie panikujmy jednak, rynek nieruchomości tak jak i gospodarka podlegają ciągłym zmianom i cyklom koniunkturalnym.
Dzisiejsza gazeta (e-wydanie)
Wszystkie komentarze