Inwestowanie na rynku nieruchomości. Jak zachowują się te z wyższej półki

Dodaje, że apartamenty sprzed kilku lat często nie spełniają obecnych oczekiwań klientów: – To wynika z ich słabości funkcjonalnych, ale też z niskiej profesjonalizacji tego rynku jeszcze kilkanaście lat temu.

Rysuje taki obraz: liczba osób zamożnych rośnie, podobnie jak oczekiwania osób kupujących swoje kolejne mieszkania w życiu – dla własnych potrzeb, jako drugie domy lub w celach inwestycyjnych. Czyli popyt jest coraz większy. A podaż?

– Systematycznie rośnie udział nieruchomości premium w ofercie deweloperów, chociaż nadal nie jest łatwo znaleźć dobrą nieruchomość premium. Największym wyzwaniem są dobre lokalizacje, stąd tak częste rewitalizacje lub coraz częstsze adaptacje starszych budynków do obecnych warunków technologicznych, które pozwalają na większą liczbę udoskonaleń, korzystanie z łączonej rzeczywistości cyfrowej i przestrzeni, a także neutralności klimatycznej i energetycznej. Z punktu widzenia inwestorów pewnym wyzwaniem jest taki wybór nieruchomości, aby była ona elastyczna funkcjonalnie i zapewniała możliwości rozwoju – opowiada prof. Półtorak.

Jego zdaniem dobrym prognostykiem na przyszłość są coraz bardziej wyspecjalizowani i coraz bardziej widoczni oferenci – zarówno ze strony deweloperów, jak i pośredników nieruchomości – mający już odpowiednie doświadczenie w tym wymagającym segmencie rynku.

Nieruchomości premium. Ile trzeba zapłacić

A jak to dokładnie jest z tą zamożnością? Faktem jest, że rynek dóbr luksusowych ma się bardzo dobrze. Według raportu KPMG całkowita wartość tego rynku w Polsce – czyli mówimy o luksusie w ogóle, nie tylko o nieruchomościach – wzrosła w 2022 r. prawie o 19 proc. (rok do roku), osiągając wartość 37 mld zł. Jak zauważają autorzy tego raportu, aktywa netto powyżej miliona dolarów posiadało w 2021 r. już ponad 100 tys. osób. Jest to tylko jeden ze wskaźników zamożności, ale posiadanie miliona dolarów nadal przemawia do wyobraźni, choć to przecież nie to samo co 20–30 lat temu. Bycie milionerem w złotówkach przestało chyba robić większe wrażenie, a na pewno nie daje już wyjątkowej pozycji na rynku nieruchomości – o tym więcej niżej.

Z tych 37 mld zł wydawanych na luksus najwięcej płynie na samochody – prawie 25 mld. Na nieruchomości sporo mniej, bo „tylko" 2,8 mld. Okazuje się, że więcej wart jest rynek luksusowej odzieży i akcesoriów (3,2 mld).

Autorzy raportu KPMG szacują, że w 2022 r. rynek nieruchomości premium wzrósł w Polsce o 9 proc. I zauważają, że jest z nim pewien problem badawczy: „Rynek nieruchomości premium jest relatywnie mały i trudny do określenia. Kilka lat temu nieruchomości warte milion złotych zaliczano już do tego segmentu, a dzisiaj stanowią one segment popularny".

I jeszcze ważne spostrzeżenie. Kto ma duże pieniądze i chce je wydać na nieruchomość, nie musi przecież kupować jej w kraju. To jedno ze zjawisk, na które zwraca uwagę Katarzyna Nosal, lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości w KPMG w Polsce (cytowana w raporcie). – Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości, co widać też we wspomnianym trendzie zakupów za granicą, w szczególności w Hiszpanii oraz Portugalii. Można spodziewać się, iż wraz ze zmianą stylu życia, możliwością pracy zdalnej czy chęcią dywersyfikowania portfela inwestycyjnego wolumen zakupów nieruchomości za granicą będzie również rosnąć.

A w kraju najwięcej nieruchomości premium, najwyższe ceny za metr kwadratowy i największe transakcje w ogóle są oczywiście w Warszawie. Przykłady? Apartament w wieży Złota 44 o pow. 470 m kw. został sprzedany za 23 mln zł. Apartament w inwestycji Twarda 4 osiągnął cenę 68 274 zł za metr kwadratowy. W innych miastach też są bardzo drogie nieruchomości. Na przykład w Krakowie za apartament o pow. 665 m kw. (Koletek 12) zapłacono ponad 15 mln zł.

Otodom Analytics przeanalizował najdroższe oferty dostępne w swoim serwisie. Za mieszkanie w Gdyni z widokiem na marinę trzeba było zapłacić prawie 10 mln zł. Wychodzi ponad 75 tys. zł za metr kwadratowy! Apartament na warszawskim Powiślu też był wystawiony za cenę ponad 75 tys. zł za metr kwadratowy. We wspomnianej inwestycji Złota 44 195-metrowy apartament był do sprzedaży za 25 mln zł, czyli prawie 128 tys. zł w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Coraz wyższe ceny. Ma być komfort

Widać, że coraz wyższe ceny nie zniechęcają nabywców nieruchomości z wyższej półki. W ostatnim roku popyt przewyższał podaż.

– Obserwowany wzrost cen nieruchomości jest odzwierciedleniem rosnącego zapotrzebowania na tego typu nieruchomości, ale wiąże się również z ograniczoną podażą gruntów inwestycyjnych pod tego typu projekty. Od strony popytowej, analizując potrzeby zamożnego i wymagającego nabywcy, wiemy, że unikatowe i niepowtarzalne nieruchomości są dzisiaj niezwykle pożądane, czego dowodem są nasze wyniki sprzedaży – mówi Dawid Sporysz, dyrektor zarządzający NOHO Investment.

Eksperci podkreślają, że w przypadku tego rodzaju nieruchomości liczy się – i to w bardzo dosłownym znaczeniu tego słowa – nie tylko lokalizacja, choć jest oczywiście numerem jeden, ale też dodatkowe udogodnienia i funkcje. Za dużymi pieniędzmi idą więc określone oczekiwania.

– Klient segmentu premium jest nabywcą niezwykle świadomym, a rosnące oczekiwania odzwierciedlają jego styl życia. Obok lokalizacji w ścisłych centrach miast, ponadczasowej architektury otoczonej bogatą zielenią czy najwyższej jakości designu zapewniamy nabywcom najwyższą jakość życia i szeroko pojęty komfort – dodaje Dawid Sporysz.

Na czym to polega? To między innymi wyposażenie części wspólnych: pokój klubowy, strefa coworkingu z czytelnią, sala kinowa, pokój gier, strefa zabaw dla dzieci czy strefa fitnessu z salą do jogi i pilatesu. Do tego sztuka i technologie, w tym specjalna aplikacja do zarządzania apartamentem, rezerwowania części wspólnych czy zamawiania usług towarzyszących.