Miasta są wehikułem cywilizacyjnym. W wyniku specjalizacji i nadprodukcji, w wyniku wymiany myśli oraz uczestnictwa w kulturze są w stanie generować różne synergie. Inaczej mówiąc: w miastach 2+2 to często nie 4, ale 5, niekiedy zaś jeszcze więcej. Im lepsze miasto, tym wyższa wartość dodana.

Żadne, nawet czasowo atrakcyjne formy działania w izolacji i rozproszeniu na dłuższą metę się nie sprawdzą, bo nie generują synergii.

Przestrzeń wirtualna nie zastąpi rzeczywistej, indywidualnego i społecznego nadawania sensu. Bezpośrednie uczestniczenie w wydarzeniach kulturalnych ma głębsze znaczenie, niezastępowalne przeżyciami towarzyszącymi sferze wirtualnej. Obejmuje kwestie społeczne (obyczaj) i indywidualne (rozwój personalny).

Mało tego. Zmierzamy do modelu, w którym miasta będą zyskiwały na znaczeniu. Państwa na co dzień będą się wydawać bezużyteczne i dopiero w sytuacjach nadzwyczajnych będą wkraczały w naszą codzienność. Zaś miasta, a w zasadzie aglomeracje miejskie, będą rezerwuarami współczesnych dóbr, które przekładać się będą wprost na wartość najbardziej pożądaną – wysoką jakość życia w zrównoważonym środowisku. Na polu generowania tej wartości i jej sprawnej i sprawiedliwej dystrybucji będzie się odbywała przyszła rywalizacja miast. Sprzyja jej rosnąca dynamika migracji wewnętrznych wzmacniana łatwością przemieszczania się i rozluźnieniem więzi rodzinnych.

Parking czy balkon

Powtórzymy za Churchillem: „Nigdy nie marnujcie dobrego kryzysu”.

Podstawowe dziś pytanie brzmi: jak zmieni się świat po pandemii? Czy wyciągniemy z tego doświadczenia wnioski, czy raczej będziemy reaktywnie budować linię oporu opartą na konserwatywnych strategiach, pozwalając, by pełzająca katastrofa klimatyczna zaskakiwała nas coraz boleśniej?

Chcemy rozmawiać o konieczności przebywania w odosobnieniu przez wiele tygodni. O nowym zjawisku dystansu społecznego. Samotności. Konsolidacji i rozpadzie rodzin oraz innych grup społecznych.

Miejmy nadzieję, że ta konieczność się nie powtórzy. Ale się dokonała. I objęła miliony polskich mieszkań i domów. Objęła polskie mieszkania, dotykając je odosobnieniem i nakazem pracy domowej, a także nakazem dużo silniejszego niż wcześniej współ-wewnątrz-obcowania.

Chcemy razem rozmawiać o przestrzeni mieszkania jako architekt i jako były prezydent znacząco dużego miasta.

Zatem nie w porządku socjologicznym. W porządku, którego nawet nie potrafimy określić: urbanistyczno-samorządowo-architektoniczno-zastanawiającym się nad przyszłością. Oraz bardzo wspólnotowym.

W naszej substancji mieszkaniowej za sprawą pandemii dramatycznie objawiły się niedostatki. Nagle z bólem zauważyliśmy, że nasze zakupione w 30-letnim kredycie mieszkania nie mają strefowania na część dzienną i nocną, publiczną i prywatną, że są za małe na nasze rzeczywiste potrzeby, bo zostały skrojone na zdolność kredytową.

O zdolności kredytowej nie piszą w żadnej ze znanych nam książek zajmujących się projektowaniem. Tymczasem od dwóch dekad to podstawowy parametr decydujący o zakupie mieszkania. To tak, jakbyśmy kupowali bilet na pociąg nie do stacji, do której chcemy dojechać, ale na odległość proporcjonalną do naszych zarobków i resztę drogi szli piechotą.

W pandemii wyszło też na jaw wiele zabawnych konkluzji. Na przykład taka, że kupiliśmy miejsce postojowe dla auta i ono stoi trzeci miesiąc, a za te same pieniądze moglibyśmy kupić sto metrów kwadratowych tarasu. Tymczasem balkon ma 1 x 1,2 m i dusimy się w ciasnym mieszkaniu. Gdy do tego dołożymy obserwację, że plany miejscowe, które tworzyliśmy i zatwierdzaliśmy, żądały tego miejsca postojowego, a nie wymagały powierzchni rekreacyjnej (współczynnika „balkonowego”), to trzeba się też uderzyć we własne piersi.

Przestrzeń dzieli się na...

...prywatną i publiczną. Od tego zacznijmy.

Prywatna to nasze mieszkania, ogrody, ogródki, działki.

Publiczna to (także nasze, ale we wspólnotowym sensie) place, teatry, parki, obszary handlowe.

Istnieją też – bardzo ważne – przestrzenie pośrednie. Klatki schodowe, podwórka, miejsca na wspólny grill, obszary międzyblokowe, place zabaw, siłownie. Przestrzeń publiczna, jednakowoż z punktu widzenia codzienności przestrzeń pośrednia, użytkowana nie tyle publicznie, co wspólnotowo, sąsiedzko.

Problem Polski, ale nie tylko jej, polega na tym, że choć potrafimy już bardzo przyzwoicie projektować i budować mieszkania (może wciąż za małe) i świetnie projektować przestrzeń stricte publiczną – parki, place, teatry, dworce – to nie wykształciliśmy obyczaju ani przepisu rządzącego tą przestrzenią, w którą codziennie bardzo mocno się zanurzamy. Przestrzenią tuż obok naszego mieszkania. Miejscami, w których jesteśmy, jeszcze zanim dotrzemy do parku, sklepu, teatru.

Przez ostatnie lata nauczyliśmy się po mistrzowsku realizować dwa skrajne bieguny w wachlarzu typologii przestrzeni miejskich. Tę prywatną, ograniczoną do naszej bezpośredniej własności, i tę publiczną, dla wszystkich. Wynika to z uwarunkowań naszej najnowszej historii, w której przez pierwsze powojenne dekady mieliśmy tylko prywatność mieszkań, a reszta była niczyja. A potem aspirowaliśmy i musieliśmy się pokazać.

Teraz czas na wypełnianie środka. Tego całego gradientu szarości przestrzeni półpublicznych, sąsiedzkich i półprywatnych. To tam wykluwają się i budują najważniejsze relacje wspólnotowe. W złych ramach przestrzennych to dużo trudniejsze.

Na razie rządzą tym obszarem deweloperzy – na nowo wytwarzanych obszarach – i spółdzielnie mieszkaniowe oraz miasta, a czasem, na starszych obszarach, nikt nie rządzi.

Potrzebny jest nowy sposób myślenia i zarządzania, bowiem deweloperzy, z natury rzeczy, posługują się krótkim horyzontem, nie jest to też ich zakres obowiązków i odpowiedzialności.

Tutaj właśnie musimy zbudować konsensus pomiędzy komercją i codziennością a przyszłością. Pomiędzy regulacją a obyczajem i zaangażowaniem publiczno-prywatnym. To pierwsze zadanie – ożywić, poszerzyć i „uwspólnić” te przestrzenie.

Kogo krzywdzi domek na wsi

Z epidemią związana jest tęsknota dotycząca osadnictwa podmiejskiego. To kolejne polskie wyzwanie, rosnące jeszcze wskutek pandemii, bo osadnictwo podmiejskie jawi się dziś jako bardziej bezpieczne, pozwalające na pracę zdalną. W lepszych warunkach.

Deweloperzy i pojedynczy inwestorzy zabudowują przedmieścia, bo w miastach podaż terenów jest mocno ograniczona czynnikami takimi jak: własność, spekulacja, zaporowa cena, brak uzbrojenia czy dokumentów planistycznych. W naszej ocenie 80 proc. zabudowy rozlewających się przedmieść i podmiejskich sypialni powstaje z inicjatywy indywidualnej i systemem gospodarczym. To z pozoru korzystne rozwiązanie dla szukających własnego dachu jest w rachunku ciągnionym najdroższe dla nas jako społeczeństwa. Powoduje, że nasze miasta są bardzo drogie w utrzymaniu, bo rosną wydatki na infrastrukturę twardą (techniczną) i miękką (socjalną). Zagęszczając tkankę podmiejską zabudową jednorodzinną, zwiększamy nacisk komunikacyjny w arteriach wjazdowych, ponieważ mieszkańcy terenów podmiejskich będą robić zakupy, posyłać dzieci do szkół oraz będą pracować w miastach.

Zauważmy, że to myślenie tych, którzy aspirują, tendencja obejmująca osoby – nie traktujemy tego wartościująco – zamożne. Lecz myśląc o nich, nie wolno zapominać o tych, których nie stać na takie myślenie, a czasem nie stać na aspiracje. Myślenie szerszą przestrzenią niż tylko określona administracyjnymi granicami miasta nabiera szczególnego znaczenia.

Tymczasem prognozy GUS pokazują, że proces urbanizacji związany głównie z dużymi miastami będzie w Polsce przyspieszać. Być może korekty prognoz są potrzebne, ale wydaje się, że po pandemii wróci era megamiast.

A my nie mamy poważnej ustawy metropolitalnej.

Nie stać nas na mody

Miasta są największym konsumentem energii fizycznej.

Kiedy gaśnie słońce, widzimy to z przestrzeni kosmicznej. Światła wielkich megaaglomeracji, promieniowanie Nowego Jorku, Kalkuty, Berlina…

Równocześnie to aglomeracje wytwarzają najwięcej energii społecznej.

Energia – konsumowana i wytwarzana – jest domeną miast. Przynosi postęp i rozwój. Wydłuża życie, ratuje zdrowie, ale jej konsumpcja wywołała efekt cieplarniany i zmiany klimatu. Zasoby kopalne są ograniczone. Zasoby odnawialne tych limitów nie mają. To najważniejszy dziś układ równań.

Konsumpcję energii fizycznej należy ograniczać, energię społeczną należy namnażać. Tworzyć jej coraz więcej. Pamiętając, że silnikami rozwojowymi miast będą edukacja i kultura.

Tu musimy zauważyć zasadniczy problem, który wyhodowaliśmy sobie przez ostatnie kilka dekad. Cały przemysł budowlany odpowiada w rachunku ciągnionym (a więc z eksploatacją) za blisko połowę śladu węglowego, który generuje ludzkość. To dużo więcej niż np. inne gałęzie przemysłu czy cały transport (łącznie z lotniczym), który obarczamy winą za zanieczyszczenia i zmiany klimatyczne. Konkluzja może być tylko jedna, choć potrójna. Budowanie od dziś powinno być trwałe, proste i z odzysku.

Nie stać nas ani finansowo, ani moralnie na budowanie rzeczy nietrwałych, sklecanych naprędce z byle czego, pod natchnieniem powierzchownie rozumianych mód. Po roku, dwóch latach ta nowa miejska scenografia ląduje zwykle w 16-tonowych kontenerach, które dziś tak sprawnie podstawiają nam firmy utylizujące, najczęściej bladym świtem, aby nie psuć humorów i nie generować wyrzutów sumienia przy świeżo zaparzonej latte. Drzewa w doniczkach nie zastąpią stuletniej alei, a paździerzowa aranżacja przestrzeni publicznych nie zbuduje trwałych nawyków jej używania.

Trwałość połączona z uniwersalnością stwarza nowe atrybuty piękna.

Myśl globalnie, kupuj lokalnie

Miasto jest tworem kultury. Lecz dziś ludzie, koncentrując swoje życie w obszarach zurbanizowanych, chcą w nie wprowadzić jak najwięcej natury, która kiedyś była przecież przeciwstawiana kulturze.

To połączenie już nie jest utopią. Zielone i błękitne miasta to miasta cichsze, ekologiczne, powstrzymujące skutki zmian klimatu. Czysta, oszczędnie zagospodarowywana woda, czyste powietrze, nie betonowa, ale zielona przestrzeń – to najsilniejsza obecnie urbanistyczna tendencja.

A także lokalność wyrażona myśleniem planistycznym, które nie generuje niepotrzebnych tranzytów. Wyposażenie osiedli mieszkaniowych w kompletny zestaw usług pozwalających na funkcjonowanie bez konieczności używania samochodu, w obrębie tej samej jednostki i w zasięgu pieszego. Jeśli tranzyt, to ze zdecydowanym priorytetem dla komunikacji publicznej i rowerowej. Monitorowanie i reglamentacja łańcuchów dostaw, promocja usług i towarów wytwarzanych lokalnie, może na miejskich hydroponicznych farmach dających nowe potencjały dla zieleni w mieście i budujących nowe relacje społeczne.

Jeśli nie dziś, to jutro wartość dodana, skutkująca większą siłą osiedleńczą, będzie związana z ekologią i mitygowaniem zmian klimatycznych.

Te trzy wektory: edukacyjny, kulturalny i zielony, muszą się wyrazić w planowaniu przestrzennym miast.

Ani prawo, ani towar

Problemem, który coraz dobitniej widać w polskich miastach, jest niedostępność cenowa mieszkań. Budujemy ich dużo, choć jeszcze nie pobiliśmy rekordu Gierka z 1977 roku, ale większość z nich nie służy rozwiązywaniu problemu mieszkaniowego, tylko realizacji inwestycji.

Kolejny problem: na rynku dominują wciąż małe mieszkania. Nie chcemy pisać o idiotycznych konceptach mikroapartamentów (kilkanaście metrów kwadratowych). Ich funkcjonalność jest obecnie (w czasie epidemii) falsyfikowana. Podobnie jak falsyfikują się właśnie średniej wielkości (czyli też małe) mieszkania dostępne na rynku wielkomiejskim, które nie zawsze potrafią podtrzymać tkankę rodzinną, społeczną.

To balans, o którym chcemy rozmawiać: pomiędzy zdolnością kredytową, możliwością kupna a możliwością wynajmu. Jesteśmy krajem, w którym kupno na kredyt przeważa, Niemcy wolą wynajem, któremu towarzyszy wyższy standard.

Polskie podejście ma dobre strony, np. kumulację kapitału na przyszłość. Albo tę, że potrafiliśmy jako kraj przyjąć dwumilionową falę migracji zarobkowych, głównie z Ukrainy, która podtrzymała rozwój naszej gospodarki – my zaś akomodowaliśmy ją, nie budując mieszkań publicznych, bo odpowiednio wiele mieszkań prywatnych powstało uprzednio dzięki aktywności planistycznej i deweloperskiej.

Wrocław jest na pierwszym miejscu w Polsce, jeśli chodzi o przyrost metrów kwadratowych mieszkania na głowę mieszkańca. To jednak efekt złudny, bowiem wciąż buduje się zbyt wiele mieszkań za małych. Buduje się więcej mieszkań niż gdziekolwiek indziej, ale za mało powstaje tych większych. Tymczasem statystycy z GUS nie potrafią oszacować liczby mieszkańców, którzy nie są zameldowani we Wrocławiu, a tutaj mieszkają. W związku z tym, kiedy sumaryczną liczbę metrów kwadratowych w mieszkaniach wrocławskich dzielą przez liczbę zarejestrowanych mieszkańców, wychodzi im iloraz zbliżający nas do Wiednia.

Dominuje też własność. Dominuje koncept mieszkań jako aktywów, a aktywa muszą być płynne. Jeżeli mają być płynne, czyli łatwo zbywalne, to muszą trafiać w rynkowy target, stąd taka podaż mieszkań małych. Musimy zmienić ten paradygmat. Tocząc od lat dyskusję: mieszkanie prawem czy towarem, nie zauważyliśmy, że stało się ono instrumentem inwestycyjnym. Przy słabej giełdzie, zniszczonej reputacji obligacji korporacyjnych, ryzykownym rynku walut i kryptowalut praktycznie jedynym powszechnie dostępnym. Powinniśmy uciec z tego duopolu oczekiwań na płaszczyznę mieszkania dostępnego. Mieszkanie dostępne nie będzie musiało się określać, czy jest prawem, czy towarem. Ono po prostu będzie. Jak powietrze.

Mieszkanie dostępne powinno być przede wszystkim w zasięgu finansowym. Aby tak się stało, z kosztów jego budowy trzeba wyjąć kilka pozycji, które nie przekładają się na jakość życia. Jeżeli odejmiemy koszt zakupu gruntu, budowę parkingu podziemnego, epatowanie drogimi, sprowadzanymi z Chin materiałami, a zamiast drogich mikrobalkoników wykorzystamy do rekreacji hektary nieużytkowanych dachów, koszt realizacji spadnie nam co najmniej o połowę. Jeżeli będziemy budować na nieużytkach w obrębie śródmieść, gdzie jest już infrastruktura twarda, miękka i komunikacja publiczna, koszty spadną o kolejne procenty, a rachunek eksploatacyjny i dla miasta, i dla mieszkańców będzie niezwykle korzystny.

Państwo nie powinno budować, bo nie umie i nigdy nie będzie robić tego lepiej niż deweloperzy. Państwo powinno tworzyć instrumenty finansowe i fiskalne, zarządzać budowaniem zaś powinny samorządy, bo to one potrzebują mieszkańców i one żyją z ich przychodów i obecności. Ale one same również nie powinny dominować na rynku budowlanym, bo ani nie potrafią tego robić, ani nie będzie to sprzyjać zdrowej konkurencji. Nie mają też potencjału, aby uruchomić ten proces w odpowiedniej skali. Powinny rozgrywać i zarządzać procesem, mając w rękach dwa najpotężniejsze instrumenty: zasób gruntów i władztwo planistyczne. Nakładając na to politykę długiego najmu, można skonstruować niemal perpetuum mobile, w którym siłą sprawczą byłby prywatny kapitał, a zyski trafiałyby także do miast i były rolowane na przyszłe pokolenia. Dlatego miasta, zamiast wyłącznie sprzedawać grunty, powinny ich także użyczać we wszelkiego typu formach zwrotnych, tak aby po okresie zwrotu i realizacji zysków pula wybudowanych mieszkań trafiała do ich miejskiego zasobu.

Podkreślmy, że przez lata słusznie prywatyzowaliśmy zasób mieszkaniowy bardzo trudny i kosztowny w utrzymaniu. To nie gryzie się z tym, że dziś miastom do sprawnego zarządzania swoją strukturą demograficzną potrzebne są tanie, efektywne ekonomicznie mieszkania. Mieszkania dostępne.

Takie myślenie i działanie wymaga odwagi i wyjścia ze strefy komfortu. Ale dziś tylko odważni przeżyją. To na tym polu rozegra się współczesna rywalizacja miast. Wygra ją to miasto, które pierwsze odkryje i wdroży na odpowiednią skalę ten mechanizm.

Nasz manifest

Nasz manifest (przepraszamy za to słowo) można wyłożyć w pięciu przykazaniach, które powinny uzyskać wspólny wektor i tzw. dopalanie:

  1. tak, miasta (zielono-niebieskie, oparte na komunikacji publicznej, sensowne w utrzymaniu),
  2. tak, większe mieszkania, mieszkania dostępne,
  3. tak, więcej przestrzeni publicznej, dobra gęstość miast,
  4. tak, więcej i lepszej przestrzeni pośredniej,
  5. tak, mariaż kultury z naturą (ekologia, klimat i my wszyscy, mieszkańcy).

Z braku miejsca na szerszy wywód postscriptum: nie wolno zapomnieć, że istnieje też coś takiego jak dziedzictwo. Pamięć architektoniczna, urbanistyczna, miejskie zabytki. Wdrażając pięć przykazań, starajmy się dbać o to materialne świadectwo ewolucji społecznej, której dotykamy na co dzień.

*Rafał Dutkiewicz – ur. w 1959 r., przedsiębiorca, z wykształcenia matematyk i logik, w latach 2002 - 18 prezydent Wrocławia. **Zbigniew Maćków – ur. w 1969 r., architekt, kurator Europejskiej Stolicy Kultury 2016 ds. architektury