– Widać jednak wzmożone zainteresowanie zakupem nieruchomości o potencjale inwestycyjnym, w doskonałych lokalizacjach – czyli w nieruchomościach tzw. trzymających cenę. Tego typu inwestycje wybierają zamożne osoby. Lokowanie nadwyżki finansowej w nieruchomości jest powszechnie znanym, rozumianym, a przez to dla wielu nabywców łatwym sposobem na zabezpieczenie majątku przed inflacją – mówi Paulina Stefańska z firmy deweloperskiej Supernova Developemnt. Z kolei Michał Krystek z WAN zauważa, że od trzech miesięcy spadek zainteresowania zakupem nowych lokali wyniósł około 30 proc. – Jednak kończący się okres wakacyjny powinien korzystnie wpłynąć na wzrost zainteresowania i sprzedaży nowych lokali – mówi Michał Krystek.

Rynek pierwotny. Jakie są prognozy rozwoju?

Zdaniem specjalistów inwestycje w eleganckich, dobrze skomunikowanych dzielnicach, zawsze będą miały swojego odbiorcę. – Nie prognozuję, by w kolejnych miesiącach nowo budowane osiedla mieszkaniowe realizowane na peryferiach rozchodziły się na pniu, jak to miało miejsce w poprzednich latach. Kiedy klientów brak, a inwestycja musi być zrealizowana i sprzedana, deweloperzy zaczynają szukać odbiorcy swojego produktu w funduszach inwestycyjnych, które kupują pod najem całe osiedla. Inni deweloperzy, realizujący inwestycje o gorszych lokalizacjach – być może wstrzymają budowy – godząc się na rozwiązanie umów oraz zapłacenie kar – twierdzi Paulina Stefańska. Specjalistka porównuje Łódź do innych miast Polski: – W porównaniu do Gdańska, Warszawy, Krakowa, Wrocławia czy Poznania średnia cena jednego m kw. w Łodzi jest niższa o około 4500 zł na metrze. Z tego powodu Łódź staje się interesującym punktem na mapie inwestycji w nieruchomości. Na potwierdzenie moich słów zwróćmy uwagę, ile na przestrzeni ostatnich trzech lat powstało lub jest realizowanych nowych inwestycji mieszkaniowych. W mojej ocenie dzięki temu miasto pięknieje i dostaje nowego tchnienia do rozwoju – zauważa Paulina Stefańska.

Nowe mieszkania. Za ile m kw. w Łodzi?

Michał Krystek: w Łodzi można kupić nowe mieszkanie za cenę od 6 tys. zł za m kw. Są także oferty za 11 tys. Z kolei zdaniem specjalistki z Supernova obecnie średnia cena mieszkań w Łodzi wynosi około 9200 zł/m kw. – Oczywiście na taki wynik mają wpływ wszystkie notowane na pierwotnym rynku nieruchomości inwestycje. W zależności od lokalizacji możemy znaleźć mieszkania na peryferiach miasta od 7200 zł nawet po 14 500 za metr. Te ostatnie zlokalizowane są w śródmieściu. – Nie sądzę, aby ceny spadły. Deweloperzy albo wstrzymają inwestycje, albo sprzedadzą je funduszom inwestycyjnym – mówi Stefańska.

Zdaniem ekspertów mieszkania są kupowane na swoje potrzeby, ale w tej chwili większość z nich znajduje nabywców inwestycyjnych. Wiele zależy od tego, jaki charakter ma inwestycja, czy jest zlokalizowana w pobliżu ośrodków akademickich, siedzib dużych firm itd., skończywszy na tym, jakie mieszkania dana inwestycja ma w swojej ofercie. – Z perspektywy naszej inwestycji Perła Piotrkowska mogę stwierdzić, że mieszkania są kupowane przez tych klientów, którzy chcą zabezpieczyć swój kapitał przed utratą wartości. Wśród nabywców mamy też osoby powracające do Łodzi, które chcą zamienić dom pod Łodzią na komfortowe mieszkanie w centrum. Inna grupa klientów to inwestorzy kupujący mieszkanie dla swoich wnuków czy dzieci idących na studia – dodaje Stefańska.

Sytuacja na rynku pierwotnym. Kiedy rynek się odbuduje?

– Jeśli sytuacja się utrzyma, to co prawda popyt na mieszkania będzie wciąż wyraźnie niższy niż w nienaturalnie dobrym 2021 roku, ale z punktu widzenia deweloperów powinien być on w dużej mierze zadowalający. Sprzedaż spadła, ale za chwilę poszybuje w górę. Sytuacja na rynku jest dobra, trudna, ale dobra i idziemy w kierunku odbicia. Normalizacja cen materiałów, zwiększona dostępność rąk do pracy spowoduje w efekcie zwiększoną skalę wprowadzanych nowych projektów – zauważa Renata Pastwa z HREI.

Eksperci widzą szansę na obniżki stóp procentowych w 2023 roku. Obserwowane dziś symptomy poprawy koniunktury mogą być utrzymane, jeśli zgodnie z przewidywaniami w 2023 roku zaczniemy obserwować obniżki stóp procentowych, a w 2024 roku WIBOR 3M może spaść już poniżej 5 proc. – Warto dodać, że już dziś notowania kontraktów terminowych na stopę procentową dają bankom szanse zacząć oferować tańsze niż dotychczas kredyty – ich oprocentowanie potencjalnie może w najbliższym czasie spaść z ponad 9 proc. obecnie do około 7 proc. Od banków zależy jednak, czy z możliwości tej będą chciały skorzystać. Dużą pozytywną zmianą byłoby ponadto, gdyby KNF, widząc szansę na kres podwyżek stóp procentowych, pokusiłby się o złagodzenie wprowadzonych niedawno zaleceń utrudniających dostęp do kredytów mieszkaniowych. Oba te ruchy mogłyby wyraźnie poprawić dostępność hipotek i popyt na mieszkania – mówi Renata Pastwa.

Ekspertka dodaje: jest to też ważne w obliczu rządowego programu kredytów bez wkładu własnego. Ten wszedł już w życie i przystępują do niego kolejne banki. Rząd w odpowiedzi na potrzeby rynkowe zapowiedział łatwiejszy dostęp do tego wsparcia dla osób, które nie mają własnych „czterech kątów" lub rodzin, które chciałyby zamienić posiadane lokum na większe. I choć dla wielu osób wciąż posiadanie wkładu własnego jest dużą barierą w drodze do własnego mieszkania, to nie sposób nie docenić też problemów ze zdolnością kredytową, które zależą od decyzji RPP, KNF i samych banków.

Mieszkaniówka. Działają na nią silne wektory

Jeśli zgodnie z aktualnymi przewidywaniami stopy procentowe zaczną w Polsce spadać, a recesja będzie tylko przejściowa, to można spodziewać się, że w perspektywie kilku kwartałów popyt na mieszkania w Polsce zacznie wyraźnie rosnąć. – Ale istnieje poważne ryzyko, że ten rosnący popyt może zderzyć się z ograniczoną podażą mieszkań na sprzedaż.

Dziś deweloperzy zaczynają bowiem znacznie mniej nowych inwestycji. Inwestycji, które za około dwa lata przekute zostałyby w mieszkania faktycznie oddawane do użytkowania. Deweloperzy powinni więc dziś skupić swoje działania na tym, aby przygotowywać nowe inwestycje i tym samym mieć możliwość zapobieżenia nadmiernym wzrostom cen mieszkań, gdy na rynek wróci większy popyt ze strony tych, którzy do realizacji marzeń o własnych czterech kątach potrzebują kredytu – twierdzi Renata Pastwa.

Nowe mieszkania. Trudniejsze czasy tworzą okazje

W ostatnich miesiącach mniejsza liczba rozpoczynanych inwestycji była z punktu widzenia części deweloperów działaniem racjonalnym. Przedsiębiorcy ci również mierzą się z niepewnością. Ta wynikała na przykład ze znacznego ograniczenia liczby dostępnych ekip budowlanych czy skokowego wzrostu kosztów wielu materiałów budowlanych. Te były za to pokłosiem zerwanych łańcuchów dostaw. Do tego o kredyt trudniej było nie tylko potencjalnym kupującym, ale też deweloperom. – Efekt tego jest taki, że firmy, które korzystają z finansowania bankowego, są zmuszone do ograniczenia skali prowadzonej działalności. Można więc spodziewać się, że obserwowany przez GUS spadek liczby rozpoczynanych inwestycji jeszcze się pogłębi – prognozuje Renata Pastwa.

Sytuacja zaczyna się jednak zmieniać. Łańcuchy dostaw się odbudowują, a skala inwestycji nie tylko w Polsce, ale też na świecie maleje. To ma wpływ na normalizację cen wielu materiałów budowlanych. Do tego zrywanie kontraktów budowlanych powoduje, że dostępność ekip budowlanych wzrosła. Zanim rynek i banki zauważą zmianę trendu, mamy okazję wykorzystać tę okazję. – My ją widzimy, nie zatrzymujemy się. Zwiększamy skalę i wprowadzamy nowe projekty – mówią w HREI.