Mieszkanie do wynajmu to dzisiaj najpopularniejsza forma lokowania oszczędności w Polsce. Jak policzył Narodowy Bank Polski, w 2020 r. aż jedna piąta lokali z rynku pierwotnego trafiła do wynajmu.

M pod wynajem. Skąd popularność tego typu inwestycji?

Nieruchomości wydają się odporne na wstrząsy. By to udowodnić, dobrze jest porównać dane z poprzednich kryzysów. Podczas recesji wywołanej pierwszą falą koronawirusa wartość ropy naftowej spadła o ok. 34 proc. Indeks WIG między grudniem a marcem 2020 r. odnotował spadek rzędu 32 proc. Wartość srebra zmalała o 14 proc., zaś amerykańskich indeksów S&P i NASDAQ – o ponad 30 proc. Tymczasem w 2020 r. inwestorzy w Polsce stracili na nieruchomościach najwyżej... 2 proc.

Inna sprawa, że wynajem w pandemii szedł jak po grudzie. Przykładowo: dwa lata temu w Gdańsku średnia cena najmu spadła o 13 proc., a w Gdyni – o 9 proc. Dlaczego? Wyhamował ruch turystyczny, studenci zostali w domach, a firmy zrezygnowały z wynajmowania mieszkań dla swoich pracowników.

Inwestujący w nieruchomości nie mogli jednak narzekać. NBP w raporcie o sytuacji na rynku mieszkaniowym w 2020 r. zauważa, że stopy zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem były wyższe niż z obligacji skarbowych i depozytów bankowych oraz zbliżone do uzyskiwanych z inwestycji w nieruchomości komercyjne (np. biurowców).

Inwestycja w najem. Jak kształtują się stopy zwrotu?

Według analityków z firmy Emmerson Evaluation w 2020 r. (nowszych danych brak), średnie stopy zwrotu z wynajmu w największych polskich miastach kształtowały się w przedziale 3-4,8 proc. Najwyższą rentowność w przypadku mieszkań jednopokojowych uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Łodzi (4,8 proc.) i we Wrocławiu (4,7 proc.). Dla lokali dwupokojowych rentowność wynosiła odpowiednio 4,6 proc. i 4 proc., zaś trzypokojowych – 4 i 3,8 proc. Zarówno w Łodzi, jak i we Wrocławiu czynsze były mocno zróżnicowane, chociażby ze względu na lokalizację czy standard lokalu i budynku. W Trójmieście jedne z najwyższych stóp zwrotu osiągały mieszkania położone w Sopocie (4,5 – 4,1 proc.), a najniższe w Gdyni (4,4 – 3,6 proc.).

Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu spośród największych miast odnotowano w Warszawie i Krakowie. W stolicy mieścił się w przedziale od 3,4 proc. (dla mieszkań 3-pokojowych) do 4 proc. (dla lokali 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa były nieco niższe i wynosiły odpowiednio 3,3 i 4 proc. Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation spadek rentowności w wymienionych miastach spowodowany był przede wszystkim zwiększeniem podaży, która została zasilona mieszkaniami przeznaczonymi wcześniej na wynajem krótkoterminowy.

Paradoksalnie, atak Rosji na Ukrainę wzmocnił rynek najmu. Za sprawą wojny wielu Ukraińców szuka schronienia w Polsce. Straż Graniczna szacuje, że przebywa tu ich obecnie ponad 2,8 mln. Ma to przełożenie na rosnący popyt. Według obliczeń serwisu Nieruchomości Online tylko w województwie mazowieckim liczba kontaktów między właścicielem a zainteresowanymi lokatorami w pierwszych dwóch tygodniach marca zwiększyła się aż o 250 proc., małopolskim – 204 proc., a pomorskim – 157 proc.

Wynajem. Ile kosztuje w Gdańsku?

W Gdańsku średnia cena miesięcznego wynajmu kawalerki wynosi obecnie 2072 zł, czyli o 6,4 proc. więcej niż jeszcze 17 lutego. Tego, że gwałtowna zmiana cen wynajmu jest kwestią ostatnich tygodni, dowodzi porównanie z 1 sierpnia 2021 r., gdy średnia stawka za kawalerkę wynosiła 1663 zł.

– Zgłaszają się do nas chętni na droższe mieszkania i są skłonni jeszcze dopłacić za lepszą ofertę, ale jej po prostu na rynku już nie ma – przyznaje Dariusz Kłosiński, właściciel firmy zarządzającej nieruchomościami na wynajem Fiesta ZN. – Mieszkania znikają z oferty nawet mimo niskiej atrakcyjności, słabego przygotowania do najmu czy nieadekwatnej ceny. Przed wojną zapewne stałyby puste – dodaje.

Drugim powodem rosnących czynszów są wyższe stopy procentowe. Jeszcze w październiku 2021 r. podstawowa stawka, w oparciu o którą obliczane jest m.in. oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, wynosiła 0,5 proc. Po serii podwyżek na początku kwietnia wzrosła aż do 4,5 proc. – to najwięcej od niemal dekady. Dlatego wiele osób – zwłaszcza młodych – wstrzymuje się z zakupem mieszkania i wybiera wynajem.

Inflacja w Polsce jest już wysoka i wiele wskazuje na to, że będzie dalej rosnąć – ocenia Michał Ciomek, członek zarządu Invest Komfort. To czołowy deweloper na trójmiejskim rynku nieruchomości.

– Żyjemy w czasach, kiedy trudno przewidzieć przyszłość, dlatego ważna jest dywersyfikacja portfela inwestycyjnego – dodaje Michał Ciomek. – W takich momentach szczególnie istotna jest jakość. Bezrefleksyjny konsumpcjonizm musi ustąpić racjonalnemu lokowaniu kapitału w wartościowe aktywa. A do takich należą nieruchomości premium – podkreśla.

Lokata kapitału. Mieszkanie w apartamentowcu

Według raportu przygotowanego wspólnie przez Invest Komfort i firmą doradczą JLL coraz więcej inwestorów lokuje swoje oszczędności w wysokiej klasy apartamentowcach, których jest coraz więcej. W 2021 r. w sześciu największych miastach w Polsce nieruchomości premium stanowiły 6 proc. dostępnej oferty (w Trójmieście – ponad 10 proc.).

Invest Komfort ma w swojej ofercie kilka tego typu przedsięwzięć, m.in. osiedle Portova w centrum Gdyni, Brabank nad Motławą w Gdańsku, Nadmorski Dwór blisko plaży w Gdańsku, a ostatnio – Opacka w sąsiedztwie Parku Oliwskiego i Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego.

– Te inwestycje, z uwagi na wysoką jakość, po prostu dobrze się starzeją, dzięki czemu podnoszą swoją wartość z roku na rok – wyjaśnia Michał Ciomek. – Oczywiście, w przypadku tego typu projektów lokalizacja odgrywa kluczową rolę. Na szczęście tworzymy projekty w Trójmieście – miejscu, gdzie nie brakuje malowniczych miejsc, które zachwycają osoby z całej Polski i nie tylko. Mamy też do dyspozycji budowany od 26 lat solidny bank ziemi.

Inwestowanie w nieruchomości. Czy to niesie ze sobą ryzyko?

Trzeba pamiętać, że mieszkanie generuje koszty, bo trzeba je utrzymać, niezależnie od tego, czy jest wynajęte czy nie. Z czasem dochodzi do jego deprecjacji, więc potrzebuje cyklicznych (i nieraz znacznych) nakładów inwestycyjnych. Zdarzają się też problemy z niepłacącymi najemcami, których trzeba eksmitować, co jest kosztowne i czasochłonne.

Problematyczne są nieustannie rosnące ceny mieszkań. – Tempo wzrostu będzie wynosić co najmniej tyle, ile wskaźnik inflacji – prognozuje Karolina Klimaszewska, ekspertka portalu Otodom.pl. – Na niekorzyść wpływa także odpływ części pracowników budowlanych, co może wpływać na wydłużenie procesu przygotowania inwestycji i samej budowy, sprawiając, że taka inwestycja będzie obciążona większym ryzykiem.

Kolejne ryzyko to demografia. Spadająca liczba ludności w Polsce może powodować, że będzie większa liczba dostępnych mieszkań, co wymusi spadek ich cen. W porównaniu z 2014 r. w 2050 r. (według GUS) ludność Katowic obniży się o 31 proc., Sosnowca o 37 proc., Poznania o 26 proc., a Łodzi o 31 proc. Lepiej na tym tle wypada Warszawa, której liczba mieszkańców w tym okresie powinna wzrosnąć o 2,3 proc.