Condohotel. Czym jest taka nieruchomość?

Tu każdy pokój czy apartament należy do innego właściciela. Cały budynek lub kompleks z zapleczem usługowo-rekreacyjnym zarządzany jest jednak przez jedną firmę, która inwestycję zrealizowała. Właściciele, kupując apartament, podpisują od razu umowę na zarządzanie najmem lokalu, a przychody z najmu dzielone są pomiędzy właścicieli. Zazwyczaj jest to określony procent od zainwestowanej kwoty.

Z danych portalu InwestycjewKurortach.pl wynika, że według stanu na koniec 2020 roku w Polsce działały 8134 lokale w systemie condo. Szacowano wówczas, że w różnej fazie budowy są kolejne 3 tys. lokali.

Deweloperzy kuszą stopą zwrotu na poziomie 6-8 proc. rocznie. Gwarancją zysku ma być lokalizacja. Condohotele powstają blisko plaż, historycznych centrów miast lub wyciągów narciarskich o dużym potencjale turystycznym. Do tego są budowane jako ośrodki całoroczne z zapleczem konferencyjnym, SPA, czy basenem. Podnosi to znacznie bezpieczeństwo zysków dla indywidualnych inwestorów, zwłaszcza że sezon turystyczny nad morzem i w górach od kilku lat stopniowo się wydłuża.

Średnie stawki wypłat w przypadku apartamentów o metrażu ok. 30 m kw. wynosiły przed pandemią 20-23 tys. zł netto rocznie. Właściciele lokali dwupokojowych mogli liczyć na wypłatę w wysokości ok. 30-35 tys. zł netto.

A jak często można korzystać samemu ze swojej inwestycji? W większości właściciele nie mogą korzystać ze swoich apartamentów w szczycie sezonu: podczas wakacji i okresów świątecznych. Inne terminy są jednak dowolnie dostępne. Pobyt właścicielski to ostatecznie około kilkunastu dni w roku.

Apartament typu condo może kupić osoba prywatna lub osoba prowadząca działalność gospodarczą. W obu przypadkach koszty związane z podatkiem VAT można odliczyć od podatku. Zakup apartamentu może być opodatkowany dwiema stawkami VAT – 8 i 23 proc. Jej wysokość jest uzależniona od tego, czy apartament ma przeznaczenie użytkowe (8 proc.), czy mieszkalne, co z kolei jest pochodną planu zagospodarowania przestrzennego.

Nowe nieruchomości. Jak w luksusowym hotelu

Żeby wyjaśnić dokładnie, czym są condohotele, wystarczy podać kilka przykładów. Jedną z ciekawszych inwestycji tego rodzaju jest Baltic Wave w Kołobrzegu. Obiekt o pięciogwiazdkowym standardzie zlokalizowano zaledwie 200 metrów od wejścia na plażę i minutę spacerem do dwóch zabytkowych parków: Żeromskiego i Fredry. W 14-kondygnacyjnym budynku powstanie 468 jedno-, dwu- i trzypokojowych apartamentów o powierzchniach od 29 do 130 m kw.

Właściciel apartamentu może korzystać z niego również sam podczas pobytu właścicielskiego. Szacowany zwrot z inwestycji, zapewniany przy współpracy z profesjonalną firmą, wynosi ok. 7,7 proc. w skali roku.

Ofertę aparthotelu uzupełnia strefa spa i wellness, kryty kompleks basenowy, restauracje, bar, kawiarnia widokowa oraz sala konferencyjna na 500 osób. Baltic Wave będzie też jednym z niewielu obiektów w Polsce z basenem infinity z widokiem na Morze Bałtyckie.

Z kolei w Gdańsku wyrosła Nowa Motława – kompleks mieszkalno-hotelowy położony w sąsiedztwie najważniejszych zabytków Głównego Miasta, m.in. Żurawia, Filharmonii Bałtyckiej i ulicy Długi Targ z fontanną Neptuna.

Inwestycja składa się z części mieszkalnej – Apartamentów Nowa Motława oraz części hotelowej – Aparthotelu Number One. Elewacja budynków inspirowana jest architekturą historycznej zabudowy Wyspy Spichrzów. W środku czeka strefa wellness z basenem, jacuzzi, saunami i siłownią, będące do dyspozycji zarówno mieszkańców, jak i gości hotelowych.

Aparthotel Number One zajmie dwa z trzech budynków, łącznie znajdzie się tam 174 apartamentów o powierzchni od 22 do 42 m kw., sprzedawanych w systemie condo z pełnym wykończeniem i wyposażeniem. Inwestor otrzymuje gwarancję zwrotu rocznie nie mniej niż 5 proc. zainwestowanego kapitału przez okres kolejnych 15 lat. To oznacza, że w tym czasie uzyska zwrot co najmniej 75 proc. ceny netto inwestycji. Dodatkowo to operator hotelowy poniesie koszty konserwacji i napraw wyposażenia apartamentów hotelowych.

W Warszawie, przy ul. Cykady, tuż obok stacji PKP Ursus Północ, condohotel działa pod marką hotelowego giganta Mercure. W pięciopiętrowym obiekcie znajduje się 214 pokoi (144 dwójki i 70 jedynek), restauracja, pięć sal konferencyjnych, siłownia i sauna. Za pokój trzeba było zapłacić co najmniej 350 tys. zł, inwestor gwarantował nabywcom określoną stopę zwrotu.

Inwestycje w condohotele są ryzykowne. Nawet bardzo. Pokazała to pandemia. Z raportu portalu InwestycjewKurortach.pl wynika, że 32 proc. pokoi i apartamentów funkcjonujących w Polsce w systemie condohotelu w wyniku pandemii przeszło proces renegocjacji umów dotyczących wypłat zysków. Negocjowano zarówno stawki wypłat, jak i termin ich realizacji. Tylko 6 inwestycji condohotelowych z 65, które działają w Polsce, do chwili zakończenia badania nie było zmuszonych ani opóźniać wypłat, ani rozkładać ich w czasie, ani obniżać wypłacanych zysków czy renegocjować umów. Są jednak takie, które nie negocjowały umów, bo operator i tak od dawna ma problemy z płatnościami, a właściciele mają z nim utrudniony kontakt.

Czynników, które mogą generować mniejsze zyski z inwestycji condo, jest więcej. Wystarczy, że na rynku pojawi się większa konkurencja, a obłożenie condohotelu może spaść. Do tego warto podkreślić, że sprzedaż większości projektów odbywa się na etapie dziury w ziemi. To rodzi ryzyko, że inwestycja w ogóle nie powstanie. Ale nie tylko.

Loft serwisowany. Nocować w hali U-Bootów

Inną formą apartamentu dla prywatnych inwestorów jest tzw. loft serwisowany. Przykładem takiej inwestycji jest Montownia w Gdańsku. Jej sercem jest dawna montownia zwana potocznie halą U-Bootów, która ma powierzchnię 10,5 tys. m kw. Jak zapowiada inwestor, deweloper Euro Styl, gmach zostanie zrewitalizowany, powstanie tam 114 loftów. Wzdłuż Montowni przebiegać będzie trakt spacerowy, łączący Europejskie Centrum Solidarności z Muzeum II Wojny Światowej.

Własność loftu potwierdzona będzie wpisem do księgi wieczystej, a wszystkie działania (wraz z promocją, zarządzaniem i obłożeniem obiektu) spoczywają na spółce zarządzającej Montownią, a więc właściciel nie jest zobowiązany do angażowania się w zapewnienie bieżącej obsługi apartamentu. Co więcej, ma możliwość zwrotu VAT. Właściciele mogą też wypoczywać w obiekcie i korzystać z atrakcji w ramach pobytów właścicielskich.

Do loftów poprowadzi przestronne całodobowe lobby recepcyjne, natomiast goście będą mogli zameldować się i otworzyć swój apartament także smartfonem, bez korzystania z tradycyjnej obsługi. W Montowni znajdzie się centrum konferencyjne, food hall z szeroką ofertą gastronomiczną i niewielka część biurowo-usługowa.

Przewidziano też udogodnienia w częściach wspólnych: salę biznesową, czytelnię i pokój zabaw dla dzieci oraz zaplecze techniczne ułatwiające obsługę budynku.

Prywatne akademiki. Student żyłą złota

Kolejną formą inwestycji są pokoje w prywatnych akademikach. ThinkCo, firma specjalizująca się w badaniu rynku nieruchomości, wylicza, że przez ostatnie kilka lat w największych ośrodkach uczelnianych w Polsce powstało ponad 45 tego typu obiektów, które łącznie oferują 6,8 tys. łóżek. Firma prognozuje, że do końca 2023 r. ta liczba wzrośnie do 13 tys. Do tego zwroty z inwestycji w Polsce osiągają 7 proc., najwyżej w Europie.

Mocną stroną Polski jest populacja studentów. W siedmiu największych miastach zamieszkuje ponad 600 tys. studentów. Prowadzi Warszawa (235 tys. żaków) przed Krakowem (149 tys.) i Wrocławiem (117 tys.). W Trójmieście studiuje ok. 88 tys. osób, mniej więcej tyle, ile w Sztokholmie, Glasgow czy Marsylii. Do tego studia w Polsce chętnie wybierają obcokrajowcy. Np. Szwedzi przyjeżdżają na Gdański Uniwersytet Medyczny, bo w ich ojczyźnie trudno im się dostać na niektóre kierunki, w tym właśnie na medycynę. Wybierają akademiki, bo cieszą się one estymą na Zachodzie, zaś wynajem mieszkania nastręcza problemów – barierą bywają język i nieufność właścicieli. Deweloperzy przekonują, że prywatne akademiki są oblegane niezależne od pogody i trendów w turystyce. Co więcej, latem zostają udostępniane turystom.

Zresztą prywatne akademiki coraz częściej przypominają w standardzie trzy-, czterogwiazdkowe hotele. W Gdańsku spółka Silver Rock postawiła w sąsiedztwie Politechniki Gdańskiej akademik Collegia. To dwa pięciopiętrowe budynki połączone jadalnią. W środku znajdują się także przestrzeń coworkingowa, sala fitness, sala muzyczna, pralnia samoobsługowa, rowerownia i parking.

Własność studenckiego pokoju gwarantuje wpis do księgi wieczystej, a firma obiecuje stopę zwrotu z inwestycji na poziomie 6 proc. w skali roku. Nadwyżki są dzielone po równo między operatorem a inwestorem. Koszty związane z podatkiem VAT można odliczyć od podatku.