Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Mieszkania i miniapartamenty mogą wydawać się tym samym. Tak jednak nie jest. Kupując zwykłe mieszkanie nabywca chce w nim po prostu zamieszkać albo je wynajmować. – Z kolei miniapartamenty są zasadniczo kupowane w celach tylko inwestycyjnych, najczęściej także na wynajem – podkreśla Andrzej Marszałek, prezes spółki Inwestycje Wielkopolski z Poznania.

Według przepisów minimalna powierzchnia mieszkania to 25 metrów kwadratowych. Miniapartamenty – jako lokale użytkowe – nie są takim limitem objęte i bywają mniejsze. Lepiej jednak porównywać ich powierzchnię do pokojów hotelowych, bo wynajmowane są zwykle w trybie krótko lub średnioterminowym. Na przykład przeciętna powierzchnia miniapartamentów w prowadzonym przez Inwestycje Wielkopolski projekcie w Poznaniu jest od 40 do nawet 120 proc. większa niż normatywna powierzchnia mieszkalna pokoi hotelowych w przypadku standardu 3- i 4-gwiazdkowego. Z kolei powierzchnia mieszkalna części oferowanych lokali jest nawet o 57 proc. większa od pokoi w hotelach 5-gwiazdkowych.

– Inwestycja w miniapartamenty jest zazwyczaj efektywniejsza od zakupu mieszkania w tych celach. Sama cena zakupu, z uwagi na mniejsze od typowej kawalerki rozmiary lokalu, jest niższa – przekonuje prezes Marszałek.

Miniapartamenty to lokale użytkowe, których kupno obciążone jest 23-procentową stawką VAT. Podczas gdy nabycie mieszkania na rynku pierwotnym związane jest ze stawką 8 proc. Wynajem na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT, natomiast wynajem miniapartamentu bezpośrednio na rzecz docelowego użytkownika opodatkowany jest z reguły stawką 8 proc. VAT (w przypadku najmu krótkoterminowego), a w przypadku wynajmu na rzecz operatora lokalu mamy do czynienia z najmem długoterminowym opodatkowanym stawką 23 proc.

– Niemniej, mimo wyższych podatków, inwestycja w miniapartament może być opłacalna z punktu widzenia VAT przede wszystkim przez możliwość rozliczenia tych podatków. Nabywca ma możliwość odliczenia go od ceny zakupu, co jest niemożliwe w przypadku kupna mieszkania. Możliwość zwrotu VAT dotyczy każdego inwestora. Czy jest to firma, czy osoba prywatna, czy prowadzi działalność gospodarczą, czy też nie. Zatem za opłacalnością inwestycji w miniapartament przemawia nie tylko jego lokalizacja i mniejszy metraż wpływający na niższą łączną cenę zakupu, ale też względy podatkowe – wyjaśnia prezes Andrzej Marszałek.

Miniapartamenty zazwyczaj oferowane są jako lokale wykończone, a często też wyposażone. Taka inwestycja może być nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych niższa, przy co najmniej porównywalnej efektywności z przychodów czynszowych. Lokale zazwyczaj oferowane są w obiektach zarządzanych przez profesjonalnych operatorów. Najczęściej jest to najem krótkoterminowy, ewentualnie średnioterminowy. To z kolei oznacza wyższą niż przy najmie długoterminowym efektywność.

Andrzej Marszałek podkreśla, że od 2023 roku nie będzie możliwe podatkowe rozliczanie amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Ograniczenie to nie obejmie jednak miniapartamentów, gdyż mają one charakter lokali użytkowych. W ostatnich latach wiele europejskich miast ogłosiło zamiar wprowadzenia – a niektóre, jak Barcelona, Madryt czy Amsterdam już to zrobiły – zakaz wynajmu mieszkań w ramach najmu krótkoterminowego. Konieczność stosowania takich rozwiązań sygnalizują także polskie miasta. – Można więc założyć, że kwestią czasu będzie pojawienie się ich w naszym kraju. Budynki zamieszkania zbiorowego, z zasady usługowe, nie będą podlegać ewentualnym regulacjom – przekonuje prezes spółki Inwestycje Wielkopolski.

Kupując miniapartament zwracajmy uwagę na lokalizację. Te położone w centrum miasta, z dogodnym dostępem do komunikacji, parkingów czy uczelni wyższych, zawsze będą lepiej postrzegane przez docelowych użytkowników. Zweryfikujmy dewelopera. Jego doświadczenie i wiarygodność. Jednym ze sposobów jest sprawdzenie, czy jest on członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie
Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi 
Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich.