Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Jeszcze przed pandemią w wielu miastach biurowce rosły jak grzyby po deszczu. Tylko w 2019 roku poza Warszawą oddano do użytku ponad 60 budynków biurowych o łącznej powierzchni 547 tys. m kw. To mniej więcej tyle, ile zajęłoby 76 pełnowymiarowych boisk piłkarskich. Wydawało się, że dobra passa będzie trwała w najlepsze, ale w marcu zdecydowana większość firm przeszła w tryb pracy zdalnej.

Czy koronawirus zagroził firmom, które wynajmują powierzchnie biurowe, czy wręcz przeciwnie?

Z danych Knight Frank wynika, że w pierwszej połowie 2020 r. w Warszawie podpisano umowy najmu na blisko 335 tys. m kw., z czego 196 tys. m kw. w drugim kwartale. Jest to wynik o mniej więcej jedną piątą niższy niż odnotowany w podobnych okresach dwóch poprzednich lat, co bezpośrednio wynika ze spowolnienia wywołanego przez pandemię.

Inwestorzy są ostrożni

– Nieprawdą jest, że biura nie będą teraz potrzebne – zastrzega Błażej Kucharski, dyrektor gdańskiego oddziału Colliers International, firmy doradczej działającej na rynku nieruchomości komercyjnych. – Do tej pory żaden z naszych klientów nie zdecydował się na likwidację siedziby. Większość firm uważa, że nie jest możliwe wykonywanie wszystkich procesów zdalnie. Deklarują chęć pracy hybrydowej, czyli część z domu, a część z biura.

Tylko w Warszawie powstaje obecnie około 710 tys. m kw. biur z terminem oddania do użytku do końca 2022 r. – wynika z raportu firmy JLL. Ponadto całkowity wolumen biur w realizacji jest znacząco niższy od tego w pierwszym kwartale 2020 r. Na ośmiu rynkach regionalnych w budowie pozostaje dziś 800 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Najbardziej aktywni są deweloperzy w Krakowie, Katowicach i Trójmieście. „Wydają się bardziej ostrożni przy rozpoczynaniu nowych projektów, co może zwiększyć atrakcyjność i konkurencję o istniejące i realizowane inwestycje” – podają eksperci JLL.

Budowy nie stanęły

– Koronawirus nie zahamował budowy tych biurowców, które były już w trakcie realizacji – zaznacza Błażej Kucharski. – Na każdym rynku zdarzają się natomiast deweloperzy, którzy przesuwają zaplanowane projekty, bo rynek jest obecnie nieprzewidywalny. Wstrzymują te inwestycje, które nie były na wczesnym etapie przygotowania. Wiele zależy także od sposobu finansowania projektów.

JLL szacuje, że zamrożone zostały budowy biurowców o łącznej powierzchni ponad 40 tys. m kw., a ich wznowienie planowane jest na kolejne kwartały.

Ciągle wiele biurowców świeci pustkami. Po trudnym okresie lockdownu pracownicy wracają do biur, choć bardzo powoli.

– Niektóre z firm wdrażają np. rotacyjny home office, aby zmniejszać zagęszczenie pracowników przebywających w biurze w jednym momencie, ale jednocześnie pracować bardziej zespołowo, w przystosowanej do tego przestrzeni i z dostępem do pełnej infrastruktury – mówi Marcin Piątkowski, dyrektor ds. komercjalizacji w firmie Torus.

Piątkowski szacuje, że w dalszym ciągu 70-80 proc. pracowników wykonuje swoje obowiązki z domu. – W cenie są dzisiaj hybrydowe biura, pozwalają na korzystanie z powierzchni, ale nieco inaczej niż w tradycyjny sposób – dodaje Błażej Kucharski. – Pracownik może przyjeżdżać na spotkania, a potem pracę kontynuować w domu lub w biurze satelickim.

Spadku stawek nie widać

Za metr kwadratowy nowoczesnej powierzchni biurowej trzeba zapłacić w Warszawie 18-24 euro, Łodzi 12,5-14 euro, we Wrocławiu 13,8-14,8 euro, a w Krakowie 13,5-15,44 euro. Co ciekawe, w Trójmieście jeszcze w ostatnim kwartale zeszłego roku stawki wynosiły 13,8-14,5 euro za m kw. W tym roku lekko wzrosły do 13,8-15 euro.

– Obserwowany wzrost wysokości czynszu ma raczej związek nie z pandemią, ale ze wzrostem kosztów budowlanych i wejściem na rynek budynków, które zostały zaprojektowane i realizowane już w nowych realiach kosztowych – zastrzega Marcin Faleńczyk, dyrektor biura JLL w Trójmieście. – Nie możemy jednak powiedzieć, że COVID-19 i mniejsza aktywność najemców spowodowały spadek czynszów – pod tym względem sytuacja jest stabilna i nie wpływa na poziom stawek czynszowych.

– Stawki najmu nie spadły – wtóruje Błażej Kucharski. – Natomiast jeżeli pracownicy nie zaczną wracać do biur, to firmy będą skłonne nie przedłużać kontraktów w całym zasobie, a to wpłynie na obniżenie stawek. Nie będą to natomiast duże spadki, jak oczekiwaliby tego najemcy, lecz kilkuprocentowe korekty. Myślę, że deweloperzy pójdą w kierunku zachęt, zwolnień czynszowych, na pewno nie będą natomiast wynajmować powierzchni za półdarmo.

Modny podnajem

Wyraźnie widać natomiast, że zmieniły się potrzeby klientów dotyczące metrażu. Wielu z nich deklaruje, że nie będzie prowadzić tak dużych ekspansji, jak planowało. Mało tego – w sytuacji, gdy wiele firm musi zaciskać pasa, a pracownicy wykonują obowiązki zdalnie, firmy postanawiają podnająć część swojej powierzchni.

– Klienci zlecają nam podnajęcie części swojej powierzchni lub gdy optymalizacja powierzchni jest niemożliwa, rozważają przeniesienie do alternatywnych lokalizacji po zakończeniu aktualnej umowy najmu i zajmowanie mniejszej powierzchni – wyjaśnia Michał Rafałowicz, dyrektor regionu pomorskiego firmy doradczej Cresa. – Wynika to nie tylko z tego, że faktycznie część osób pracuje zdalnie z domów, ale także z tego, że firmy starają się bardziej racjonalnie podejść do powierzchni, którą do tej pory wynajmowały.

Rafałowicz szacuje, że firmy pomniejszają biura średnio o 20 proc.

Eksperci podkreślają: test pracy zdalnej udowodnił pracodawcom, że część obowiązków służbowych można z sukcesem wykonywać, pracując w domach, a z drugiej strony uwypuklił społeczną rolę biur w naszym życiu. – Dlatego firmy mogą być skłonne do wdrażania hybrydowego modelu pracy – mówi Marcin Faleńczyk, dyrektor biura JLL w Trójmieście. – Spodziewamy się również dalszego wzrostu popularności biur flex, czyli takich, które oferują elastyczne warunki najmu powierzchni biurowej zarówno co do długości najmu, jak i możliwości zmiany liczby stanowisk pracy, nawet z miesiąca na miesiąc.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.