Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Podsumowania ubiegłego roku na rynku magazynowym w Polsce czyta się trochę jak relacje z takich igrzysk olimpijskich, które wyjątkowo obfitowały w rekordowe osiągnięcia. Liczby, które przytaczamy poniżej, pokazują niesamowitą koniunkturę w tej branży. Ale z czego właściwie wynikają aż tak dobre wyniki? Dlaczego akurat w naszym kraju magazyny rosną w sprinterskim tempie?

– Dużym atutem Polski są nadal bardziej atrakcyjne niż w pozostałych krajach Europy stawki najmu, łatwość realizacji projektów deweloperskich oraz możliwość szybkiego transportu za sprawą wielu nowo otwartych szlaków komunikacyjnych – mówi Paulina Dziubińska, starszy dyrektor w dziale wynajmu powierzchni magazynowych firmy doradczej JLL. – Nowe trasy pozwalają na sprawną dystrybucję magazynowanych towarów za zachodnią i południową granicę naszego kraju, jak również na jego terytorium. Jest to jeden z ważniejszych argumentów dla inwestorów – zauważa.

Powierzchnie magazynowe. Idą na pniu

Według danych JLL, popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce sięgnął łącznie rekordowego poziomu 5,4 mln m kw., z czego aż 70 proc. dotyczyło rynków tzw. Wielkiej Piątki. Należą do niej Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław i Poznań.

Tu ważne wyjaśnienie – na popyt netto składają się nowe umowy najmu oraz ekspansje. Jak informuje JLL, rynek magazynowy w Polsce i całej Europie jest teraz w dynamicznej fazie wzrostu, a popyt netto, czyli to, o ile zwiększyło się zapotrzebowanie na przestrzeń logistyczną, najlepiej obrazuje skalę tych zmian.

Pod względem popytu na nowe powierzchnie liderami były Wrocław i Poznań (ponad 860 tys. m kw. na każdym z tych rynków). Poza Wielką Piątką znaczący popyt netto, powyższej 300 tys. m kw., odnotowano również w regionie Kujaw, Trójmiasta i w Lubuskiem.

W tym kontekście, raport JLL zwraca też uwagę na bardzo duże zainteresowanie lokalizacjami na zachodzie kraju. We Wrocławiu, w Poznaniu, Szczecinie i województwie lubuskim w ubiegłym roku wynajęto łącznie ponad 2,2 mln m kw. powierzchni magazynowej. To aż 42 proc. całkowitego popytu netto w kraju. Z czego to wynika? Stąd bliżej jest na Zachód, czyli łatwiej, sprawniej i taniej można obsługiwać tamtejsze rynki. W największym stopniu wpływ na rekordowe wyniki miały transakcje z sektora logistyki oraz sieci handlowych (w tym e-commerce).

Magazyny. Puste nie stoją

Z raportu firmy Colliers wynika, że całkowity wolumen transakcji zawartych w 2021 r. osiągnął poziom 7,5 mln m kw. i w porównaniu z 2020 r. wzrósł o ponad 2 mln m kw. To rekord w zakresie popytu brutto – czyli wszystkich transakcji, zarówno na nowe powierzchnie, jak i na przedłużenie najmu tych już użytkowanych – i najwyższy wynik w historii polskiego rynku magazynowego. Które lokalizacje cieszą się największą popularnością? W ubiegłym roku najwięcej powierzchni wynajęto w Warszawie (1,26 mln m kw.), na Górnym Śląsku (1,17 mln m kw.) oraz w Poznaniu (1,10 mln m kw.).

W 2021 roku zrealizowano kilka dużych obiektów magazynowych, m.in.: Panattoni BTS Świebodzin (200 tys. m kw.) czy Hillwood Rokitno (112 tys. m kw.) – oba w województwie lubuskim, oraz GLP Lędziny Logistics Centre (112 tys. m kw.) na Górnym Śląsku.

– W całym roku 2021 deweloperzy ukończyli inwestycje o łącznej powierzchni ok. 3,1 mln m kw.

To ponad 1 mln m kw. więcej niż w roku 2020, co jest najwyższym rocznym wynikiem w historii polskiego rynku powierzchni magazynowych – zaznacza Dominika Jędrak, dyrektor działu doradztwa i badań rynku w Colliers.

Ogromne zainteresowanie najemców sprawiło, że mimo tak dużego przyrostu powierzchni, magazyny nie stoją puste.

– Współczynnik powierzchni niewynajętej na rynku magazynowym w całym kraju wyniósł na koniec 2021 r. 3,8 proc., notując tym samym spadek o 2,8 punktu procentowego w porównaniu do analogicznego okresu poprzedniego roku. Współczynnik pustostanów zmniejszył się także o 0,1 punktu procentowego w stosunku do III kw. 2021 r. Jest to najniższa wartość wskaźnika powierzchni niewynajętej w historii rynku – zauważa Antoni Szwech, analityk w dziale doradztwa i badań rynku w Colliers.

Powierzchnie magazynowe. Budują na potęgę

I wcale nie jest to nie koniec wielkiego budowania magazynów w Polsce. W tej chwili deweloperzy realizują w naszym kraju ponad 4 mln m kw. powierzchni. Najwięcej buduje się obecnie w regionie Górnego Śląska (ponad 700 tys. m kw.).

Eksperci Colliers zwracają uwagę na fakt, że w 2021 r. Polska Zachodnia oraz Trójmiasto przekroczyły granicę 1 mln m kw. całkowitych zasobów powierzchni magazynowej. W tym roku do tego grona dołączy Szczecin, rozwiną się również Bydgoszcz i Toruń oraz region Wschód. To rynki określone w raporcie jako wschodzące. Wszędzie tam buduje się obecnie najwięcej powierzchni w historii. Natomiast na czele stawki, w rywalizacji na całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej, bez zmian: Warszawa (5,2 mln m kw.), Górny Śląsk (4,3 mln m kw.) oraz Polska Centralna (3,5 mln m kw).

Eksperci JLL zauważają, że Polska jest drugim po Niemczech krajem w Unii Europejskiej pod względem powierzchni magazynowej w budowie. Ponad 4 mln m kw. w trakcie realizacji to sporo: taka powierzchnia odpowiada aż 18 proc. zasobów dostępnych w tej chwili.

Według raportu JLL, od 2014 r. powierzchnie logistyczne w Polsce rosną niezmiennie o ponad 10 proc. rocznie, przy czym średnia z ostatnich pięciu lat wynosi około 15 proc. To oznacza, że Polska jest najszybciej rosnącym rynkiem magazynowym w Europie. Pod koniec 2021 r. zasoby powierzchni magazynowej w naszym kraju osiągnęły poziom już prawie 24 mln m kw.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie
Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi 
Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich.