Czy zakup nieruchomości obciążonej hipoteką to ryzyko?

Na szczęście zakup nieruchomości z kredytem nie jest ryzykowny i nie generuje dodatkowych trudności. Jak twierdzą eksperci Otodom i Notus Finanse takie transakcje zdarzają się dość często. Trzeba przy nich jedynie pamiętać o kilku dodatkowych rzeczach.

Do kogo należy nieruchomość na której "wisi" kredyt?

Mimo obciążenia hipoteki, to sprzedający jest zazwyczaj właścicielem nieruchomości i to on dysponuje prawem własności. Warto się jednak w tym względzie upewnić. Informację o tym kto jest właścicielem można znaleźć w księdze wieczystej nieruchomości. Przeglądając księgę, sprawdzić można również w jakim banku sprzedający posiada kredyt. Warto na tym etapie zwróć uwagę na to, czy w księdze nie ma żadnych innych wpisów, które mogłyby przeszkodzić w zawarciu transakcji. Taką przeszkodę mogą stanowić np. służebności osobiste w dziale III, hipoteka na rzecz osoby trzeciej lub hipoteka przymusowa zasądzona wyrokiem sądu.

Czy przeprowadzenie takiej transakcji jest bardziej skomplikowane?

Proces zakupu nieruchomości z kredytem może się trochę różnić od innych transakcji nabycia nieruchomości pod względem dokumentacji jaką należy dostarczyć do analizy.

Należy ustalić przede wszystkim w którym banku sprzedający zaciągnął kredyt i jakie ma aktualnie saldo do spłaty. O ile bank, w którym jest zaciągnięte zobowiązanie można ustalić przeglądając księgę wieczystą nieruchomości, to informacji o należności na rzecz banku jaka pozostała do spłaty już nie. Taką informację powinien przekazać sprzedający.

- Ważne jest to, że obciążenie nieruchomości hipoteką nie ma żadnego wpływu przy wyliczaniu zdolności kredytowej kupującego Wiele osób obawia się takiego wpływu - szczególnie dziś, gdy warunki jej wyliczania są naprawdę wyśrubowane. Tymczasem jest to standardowy proces, taki sam jak przy każdej innej transakcji. - komentuje Marcin Zwaliński, ekspert finansowy Notus Finanse.

Czy na zakup mieszkania obciążonego hipoteką można dostać kredyt?

W obecnych warunkach chęć nabycia mieszkania, niezależnie od tego czy obciążonego kredytem czy nie - stanowi wyzwanie. Problemem nie jest to, że sprzedający wciąż posiada zobowiązanie wobec innego banku. Najważniejszą sprawą jest to, czy kupujący posiada zdolność kredytową. Bank, w którym kupujący stara się o finansowanie w pierwszej kolejności sprawdza możliwości finansowe kupującego, a dopiero potem prześwietla nieruchomość, stanowiącą zabezpieczenie.

Nie należy również obawiać się trudności ze strony banku, na rzecz którego wpisane jest dotychczasowe zabezpieczenie hipoteczne. Nie musi on wyrażać żadnej zgody na sprzedaż nieruchomości, gdyż to nie do banku należy prawo własności. Ważne jest też to, że zakup nieruchomości, która jest obciążona kredytem, nie wiąże się z przejęciem obecnego zobowiązania.

- Oczywiście żaden bank nie wyrazi zgody na to, by wraz z innym bankiem współobciążać hipotekę. W przypadku takiej transakcji wypłata kredytu na zakup nieruchomości może być podzielona na dwie transze. Pierwsza wypłacana jest na zamknięcie kredytu obciążającego nieruchomość, a druga na konto zbywcy. Jest to standardowa procedura i nie wiąże się z dodatkowymi kosztami. - tłumaczy Marcin Zwaliński, specjalizujący się w pozyskiwaniu finansowania na zakup nieruchomości.

Czym zatem różni się procedura zakupu mieszkania z hipoteką od takiej, w której kupujemy lokal bez obciążeń?

3 scenariusze zakupu nieruchomości z hipoteką na kredyt

Wszystko zależy od tego jakiej wysokości wkładem własnym dysponuje nabywca. Od tego czy kwota ta wystarczy na zamknięcie zobowiązania obciążającego nieruchomość zależy dalszy przebieg procesu kredytowania. 

1. Saldo zadłużenia sprzedającego jest niższe niż wkład własny zgromadzony przez kupującego.
   We wniosku kredytowym nabywca deklaruje, że zamknie kredyt sprzedającego swoim wkładem własnym i wówczas bank udzielający kredytu na zakup, przed jego wypłatą, zażąda udokumentowania tej spłaty. Udokumentowaniem będzie zaświadczenie z banku zbywcy o całkowitej spłacie kredytu oraz kopia złożonego w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania. Wkład własny pozwoli zamknąć zobowiązanie zbywcy, natomiast środki z kredytu oraz ewentualnie pozostała po uregulowaniu kwota wkładu własnego będą resztą zapłaty za nabycie nieruchomości i te środki zostaną przekazanie już bezpośrednio na konto sprzedającego.
2. Saldo zadłużenia jest większe niż wkład własny.
   Procedura w tym przypadku przewiduje spłatę zobowiązania kredytem udzielanym na zakup nieruchomości. Po wydaniu pozytywnej decyzji kredytowej bank przedstawia nabywcy warunki wypłaty kredytu. Najpierw wypłacane są środki na spłatę zadłużenia ciążącego na nieruchomości. Wysokość transzy wyliczana jest na podstawie zaświadczenia, o które do swojego banku powinien wystąpić zbywca. Zaświadczenie takie powinno zawierać saldo kredytu oraz numer rachunku do spłaty. Warunkiem wypłaty drugiej transzy będzie udokumentowanie spłaty zobowiązania zbywcy i złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki. Po tym bank wypłaci resztę środków już bezpośrednio na konto sprzedającego.
3. Kwota kredytu na nieruchomości jest większa niż kredyt zaciągany na jej zakup, a wkład własny jest zbyt mały na spłatę zobowiązania.
   Na to też jest rozwiązanie. Wkład własny kupującego może zostać przeznaczony na nadpłatę kredytu zbywcy. Ta nadpłata automatycznie spowoduje zmniejszenie salda kredytu obciążającego nieruchomość, a to z kolei umożliwi zaciągnięcie takiej kwoty kredytu, która umożliwia spłatę reszty zobowiązania. Przy takim rozwiązaniu do wniosku kredytowego nalezy dołączyć zaświadczenie z banku zbywcy z informacją o saldzie, które pozostanie po dokonanej przez kupującego nadpłacie.

Wypłata kredytu zaciąganego przez nabywcę będzie miała miejsce zawsze po akcie notarialnym przenoszącym na niego własność. W akcie notarialnym opisane są zwykle poszczególne etapy i sposób zapłaty należności z tytułu zakupu. Ustanowiona zostanie też hipoteka na rzecz banku, który kredytu udziela.

Transakcja bezpieczna "jak w banku"

Skomplikowane? Zdaniem ekspertów Otodom i Notus Finanse, niewiele bardziej niż "standardowy" zakup. Do tego fakt, że w całym procesie uczestniczy bank finansujący zakup, może być gwarancją bezpieczeństwa.

- Niezależnie od opinii jakie krążą po rynku, bankowi finansującemu zakup zależy na maksymalnym zabezpieczeniu interesów kupującego. W ten sposób zabezpiecza również siebie, czyli spłatę zobowiązania. Gdyby na którymkolwiek etapie bank zdefiniował ryzyko takiej transakcji, z pewnością nie zgodziłby się na wypłatę środków. - komentuje Paweł Onych, Head of mortgages w Otodom.

Nadal nie przekonani do zakupu nieruchomości z kredytem? W procesie można skorzystać ze wsparcia doradcy. Doświadczony ekspert finansowy będzie w stanie przeanalizować wszystkie opcje z jakimi kupujący może się zetknąć podczas procesu kredytowego oraz oraz być krok przed analitykiem bankowym by uniknąć potencjalnych problemów. W oparciu o dostarczoną dokumentację doradzi również wybór najlepszych dla kupującego produktów bankowych i rozwiązań by uniknąć ewentualnych problemów w spłacie kredytu w przyszłości.