Polacy lubią mieszkać "na swoim". Mit własności jest w nas silnie zakorzeniony, zarówno w języku (wystarczy spojrzeć chociażby na takie powiedzenia jak "dom ciasny, ale własny" czy "cudza strzecha - nie pociecha") jak i społecznej świadomości.
Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Jednak czy faktycznie szczyt marzeń jakim jest budowa domu czy chociażby zakup mieszkania na własność, to opcja dla każdego? A co z najmem, nadal często traktowanym jako stan przejściowy? W świadomości wielu Polaków wywołuje wiele obaw, jednak często są one niesłuszne i podyktowane raczej niewiedzą, niż faktycznym zagrożeniem. Otodom podpowiada dla kogo wynajem może być ciekawą alternatywą oraz jak rozpocząć dobrze wynajem.

Najem a kupno – kwestie finansowe

Najem wielu osobom może kojarzyć się z ograniczeniami, np. związanymi z urządzeniem wnętrza według własnych potrzeb czy gustu, ale też z niepewnością czy kontrolą właścicieli mieszkania. Okazuje jednak się często, że te wyobrażenia to jedynie stereotypy, które nie mają odzwierciedlenia w rzeczywistości, natomiast zapominamy o zaletach najmu. Wiele spraw związanych choćby z naprawami załatwia za najemców właściciel, najem daje też elastyczność, szczególnie w dobie home office, a także nie wiąże się z tak ogromnym i długoletnim zobowiązaniem jakim jest kredyt hipoteczny.

Ta ostatnia kwestia jest szczególnie istotna dla osób stojących przed wyborem: zakup czy wynajem. Przy rosnących cenach nieruchomości, obecnych kosztach kredytów, a także coraz droższych materiałach budowlanych, mieszkanie na własność może okazać się po prostu zbyt obciążające dla portfela. Pamiętajmy, że koszt kredytu i comiesięczna rata to jedynie część kosztów, do tego dochodzi eksploatacja i comiesięczne rachunki, a także czynsz do opłacenia. Dlatego w niektórych przypadkach może się okazać, że koszt najmu jest konkurencyjny dla kosztów kredytu i czynszu. To oczywiście zależy od dostępności mieszkań na sprzedaż i wynajem i kosztów w poszczególnych miastach czy ich dzielnicach, dlatego tak istotne jest, by bardzo wnikliwie przyjrzeć się poszczególnym kosztom. Być może, nawet jeśli należysz do osób stawiających na mieszkanie własnościowe, najem może okazać się korzystny, by zebrać choćby większy wkład własny.

Najem – dlaczego się go obawiamy?

Jednak decyzja o tym czy korzystniej zdecydować się na najem czy na kupno nie powinna opierać się jedynie o kwestie finansowe. Równie istotna jest aktualna sytuacja życiowa, aspiracje i potrzeby. To wszystko powinno mieć wpływ na ostateczną decyzję. Nie należy też absolutnie kierować się stereotypami, które mogą wynikać z zagubienia czy niewiedzy. Dla tych, którzy obawiają się formalności i potrzebują pomocy w wynajmie, nieoceniony może okazać się agent nieruchomości. Szczególnie, że na rynku nie brakuje biur, które specjalizują się w wynajmie i w prosty sposób wyjaśnią choćby kwestię najmu instytucjonalnego czy niuanse w różnych typach umów.

Dla wielu osób sporą przeszkodą w najmie może być brak zaufania do właściciela mieszkania, a także brak jasności odnośnie praw i obowiązków zarówno wynajmującego jak i najemcy. Jednak dobry najem pozwala chronić obie strony, tak by czuły się komfortowo, a także pozwala się zadomowić w chwilowo zajmowanym mieszkaniu.

Podstawy dobrego najmu

Umowa to najważniejszy dokument regulujący najem i musi wyjaśniać w jak najwięcej kwestii w sposób zrozumiały dla obu stron. Dobra umowa precyzyjnie określa płatności, kaucję, ogólne zasady najmu, a także moment jego zakończenia. Oczywiście jej treść można negocjować tak, by dla obu stron jej zapisy były komfortowe. Kolejnym dokumentem, którego nie można pominąć jest protokół zdawczo-odbiorczy. To gwarancja, że najemca będzie miał przejrzysty wgląd w stan mieszkania, a także sposób na uniknięcie konfliktów przy zakończeniu najmu i wypłacie kaucji. Musi ona odpowiednia zabezpieczać wynajmującego, może zatem różnić się w zależności od ilości osób w mieszkaniu czy np. obecności zwierząt.

Ważne jest również zrobienie odpowiedniego researchu, sprawdzenie opinii o wynajmującym oraz okolicy. Z kolei właściciel mieszkania może poprosić potencjalnego najemcę o list polecający z poprzedniego mieszkania lub sięgnąć po narzędzia online do weryfikacji najemcy. Według badań Otodom*, dla najemców jedną z najważniejszych kwestii przy wynajmie poza ceną czynszu jest właśnie zaufanie do właściciela mieszkania (to ważne dla 38% respondentów) – dobrze załatwione formalności mogą zapewnić niezbędny spokój ducha.

Bezpieczne podpisanie umowy – z kim najemca może to zrobić?

Nie zawsze wynajmujący jest właścicielem mieszkania i nie należy się tego obawiać, ale też istotne jest, by mieć świadomość tego z kim można podpisać umowę, by była ona ważna. Zapalić czerwone światełko może sytuacja w której rzekomy właściciel odmawia okazania aktu własności mieszkania lub niezbędnego pełnomocnictwa, gdy właścicielem nie jest. Alarmujące może (ale nie musi) być także chęć otrzymywania comiesięcznych płatności osobiście w gotówce.

Z kim można podpisać umowę najmu? Rzecz jasna z właścicielem – może to być osoba prywatna, kilka osób (najczęściej małżeństwo lub rodzeństwo, które odziedziczyło mieszkanie), przedsiębiorca lub firma. Co ważne, jeśli właścicieli jest więcej, na umowie muszą widnieć podpisy wszystkich właścicieli. Inną opcją jest pełnomocnik czyli osoba, która posiada uprawnienia do zarządzania mieszkaniem. Koniecznie musi przedstawić on pełnomocnictwo od właściciela mieszkania. To jednak nie wyczerpuje wszystkich opcji. Firmy zarządzające najmem zajmują się formalnościami w imieniu właściciela – osoby, których dotyczy ta sytuacja powinny upewnić się czy nie będzie konieczne zapłacenie dodatkowej prowizji dla obsługującej najem firmy. Jak już wspomnieliśmy, również agenci nieruchomości mogą pomagać w najmie, chociaż zazwyczaj nie mają praw, by podpisać umowę. Rzadko zdarza się, by otrzymali pełnomocnictwo, ale jeśli dojdzie do takiej sytuacji, najemca powinien poprosić o nie do wglądu a także doprecyzować kwestię prowizji.

Gminy z kolei posiadają mieszkania komunalne dla osób, które nie mogą wynająć mieszkania w cenie rynkowej lub go kupić. Kryteria przyznawania mieszkań znaleźć można m.in. w uchwałach poszczególnych gmin. Również SIM – Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe oferują swoje lokale po spełnieniu odpowiedniego kryterium dotyczącego dochodów. Zazwyczaj z tej opcji korzystają osoby, których nieco zamożniejsze ,niż w przypadku najmu dla gmin.

Stosunkowo słabo kojarzony jest nadal najem instytucjonalny – w przeciwieństwie do firm, które mają pojedyncze lokalne, w najmie instytucjonalnym mamy do czynienia z posiadaniem całych budynków na wynajem. Jest to odmiana najmu wolnorynkowego regulowana Kodeksem cywilnym. Mimo, że w Polsce nadal mało popularny, zagranicą  stanowi często popularną opcję. Wynajmując od firmy można spodziewać się często wyższego standardu i bogatego wsparcia w załatwianiu codziennych spraw związanych z mieszkaniem – szczególnie w przypadku najmu instytucjonalnego. Mimo wielu zalet tego rozwiązania, z danych Otodom wynika, że jedynie 16% osób zna pojęcie najmu instytucjonalnego.

Materiał promocyjny Partnera
Materiał promocyjny Partnera 

Opłaty związane z najmem

Najemca powinien szczegółowo omówić kwestię opłat z osobą z którą podpisuje umowę. Mowa oczywiście o czynszu oraz kaucji, ale to nie wszystkie koszty związane z najmem. Czego może spodziewać się przyszły najemca i na jakie koszty powinien się przygotować?

Opłaty cykliczne:

  • Czynsz netto
  • Opłaty administracyjne – zazwyczaj przeliczane na osobę, w tym:
    - fundusz remontowy
    - koszty utrzymania nieruchomości
    - ogrzewanie wywóz śmieci i nieczystości
    - opłaty za wodę ciepłą i zimną
  • Media – koszty zużycia prądu, ewentualnie gazu
  • Internet i telewizja
  • Miejsce parkingowe, jeśli jest taka potrzeba

Opłaty jednorazowe:

  • Kaucja – jednorazowa i warunkowo zwrotna opłata zabezpieczająca wynajmującego
  • Prowizja – w przypadku korzystania z usług pośrednika czy firmy
  • Ubezpieczenia – nie są obowiązkowe, ale ubezpieczenie od kradzieży czy OC najemcy stanowią dodatkowe zabezpieczenie w przypadku najmu.

Najem przeprowadzony w świadomy sposób, z jasno określonymi zasadami i przejrzystymi umowami może być doskonałą alternatywą dla zakupu mieszkania, szczególnie przy obecnych cenach nieruchomości. Daje swobodę i elastyczność, a także pozwala szybko reagować na zmieniające się potrzeby mieszkaniowe. Nic dziwnego, że to opcja całkiem popularna zagranicą. Polski rynek najmu jest ponad 5-krotnie mniejszy niż wynosi średnia unijna i ponad 10-krotnie mniejszy od niemieckiego. Nie bez znaczenia jest oczywiste wyższy standard obsługi najmu oraz świadomość społeczna, jednak i w Polsce jakość usług związanych z najmem jest coraz wyższa. Dlatego przy dylemacie: najem czy kupno nie powinniśmy odrzucać najmu i traktować go jako gorszej opcji. To po prostu inna forma mieszkalnictwa, która ma swoje wady i zalety i może okazać się idealna dla części osób, które do tej nie rozważały najmu ze względu np. na utarte stereotypy czy oczekiwania społeczne.

*Badanie przeprowadzone przez agencję Minds & Roses na zlecenie Otodom, luty 2021 r., próba ogólnopolska, N=1000

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie
Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi 
Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich.
Więcej