Zwykle mieszkanie jest najbardziej wartościowym składnikiem majątku pozostawionego przez zmarłą osobę i jednym z najczęściej występujących składników majątku, które po sobie pozostawiamy. By jednak odpowiedzieć sobie na pytanie, co z mieszkaniem po śmierci lokatora czy właściciela, najpierw trzeba rozstrzygnąć, jaki jest jego status własnościowy.
Gdy mieszkanie nie jest nasze...
Nie wszyscy są właścicielami lokali, w których mieszkają.
** Ponad milion mieszkań w Polsce to lokale komunalne - żyje w nich wiele starszych osób. Można je wykupić od gminy, o ile oczywiście samorząd daje taką możliwość.
Jeśli więc przykładowa pani Hanna wykupi lokal komunalny, to zostanie jego właścicielką. Po jej śmierci odziedziczą go jej bliscy lub osoba, którą wskaże w testamencie.
Co jednak będzie, gdy pani Hanna nie wykupi mieszkania? Wtedy po jej śmierci w takim lokalu mogą zamieszkać jej bliscy. Bliscy w tym wypadku to: żona lub mąż, dzieci, konkubent lub konkubina oraz inne osoby, w stosunku do których najemca był zobowiązany przez sąd do obowiązku alimentacyjnego (np. dziadkowie do wnuków, ale tylko w przypadku takiego obowiązku alimentacyjnego). Jest jednak warunek: wszyscy muszą mieszkać na stałe z najemcą w dniu jego śmierci. Te osoby muszą też przyjść do urzędu, aby spisać nową umowę najmu. Gdy już zostaną najemcami, mogą zacząć procedurę wykupu mieszkania, o ile gmina dopuszcza taką możliwość.
** W przypadku mieszkań spółdzielczych po śmierci pani Hanny spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przypadnie jej mężowi. Jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w ciągu roku od dnia śmierci żony złożyć deklarację członkowską. Gdy tego nie zrobi, spółdzielnia da mu jeszcze szansę i poczeka kolejne pół roku. Potem może podjąć uchwałę o wygaśnięciu takiego prawa.
W dalszej kolejności o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mogą starać się dzieci i innym bliskie osoby (zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje faktycznie we wspólnym pożyciu).
Ale pani Hanna jeszcze za życia może uporządkować tę sprawę i postarać się o przekształcenie spółdzielczego mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Potocznie mówi się na to "wykup". Mieszkanie spółdzielcze można przekształcić w prawo odrębnej własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. To pierwsze prawo daje np. niezależność od spółdzielni. Ale nie zawsze jest szansa je uzyskać. Będzie to niemożliwe, gdy budynek stoi na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym. Wtedy zgodnie z prawem pani Hanna może starać się o przekształcenie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
** A co, gdy pani Hanna mieszka w lokalu należącym do pracodawcy? W przypadku mieszkań zakładowych, po śmierci najemcy mają prawo mieszkać w nich bliscy, którzy z nim mieszkali, czyli małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie itd.), rodzeństwo, osoba go przysposabiająca albo przez niego przysposobiona oraz osoba pozostająca we wspólnym gospodarstwie domowym. Te osoby mają też prawo starać się potem o wykup mieszkania, jeśli jest taka możliwość.
** Z kolei prawo do dalszego zamieszkiwania oraz ewentualnego wykupu na własność mieszkania należącego do PKP przechodzi po śmierci głównego najemcy na żonę lub męża, dzieci, konkubenta lub konkubinę i inne osoby, w stosunku do których najemca był zobowiązany przez sąd do obowiązku alimentacyjnego. Jest jednak warunek: muszą mieszkać z nim na stałe w chwili jego śmierci.
** Możliwość zamieszkania oraz ewentualnego wykupu lokalu od Lasów Państwowych mają bliscy zmarłego najemcy, którzy w dniu jego śmierci mieszkali razem z nim. To małżonkowie, wstępni, zstępni oraz osoby przysposobione. Wszystkie osoby są wymienione w umowie najmu lokalu.
** Gdy umrze główny lokator mieszkania wojskowego, przejdzie ono na żonę, męża lub dzieci (tzn. będą mogli w nim mieszkać i ewentualnie je wykupić). Gdy zgłoszą się do Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, otrzymają tytuł prawny do mieszkania (jest to prawo poświadczone dokumentem, upoważniające do zajmowania lokalu należącego do WAM, np. umowa najmu lub decyzja administracyjna). Nie dotyczy to jednak wnuków. Każdy przypadek jest przez Agencję rozpatrywany indywidualnie, ale żadna z wymienionych osób nie musi się obawiać, że zostanie bez dachu nad głową.
Gdy jesteśmy właścicielami mieszkania...
Gdy pani Hanna jest właścicielką mieszkania, wtedy lokal - tak jak wszystkie inne składniki majątku - podlega dziedziczeniu. Prawo przewiduje dwie drogi dziedziczenia - ustawową i testamentową. Dlatego to, co stanie się z mieszkaniem po jej śmierci, zależy od tego, co pani Hanna zrobi jeszcze za życia.
** Jeśli bowiem nie zostawi ważnego testamentu, jej mieszkanie będzie podlegało regułom dziedziczenia ustawowego (są ściśle opisane w kodeksie cywilnym).
Według nich bliscy zmarłego, którzy mogą otrzymać spadek - w tym przypadku mieszkanie - są wymienieni w tzw. kręgach dziedziczenia. Określają one pierwszeństwo na drodze do otrzymania mieszkania po śmierci pani Hanny - chodzi tu o to, że dana osoba może liczyć na spadek dopiero wtedy, gdy zgodnie z ustawą nie wyprzedza jej inna.
** W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek spadkodawcy. Otrzymują spadek w równych częściach, ale część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku (jeżeli dzieci jest więcej niż troje, to np. w przypadku śmierci żony mąż zawsze otrzymuje jedną czwartą spadku, a pozostała część jest równo dzielona między dzieci).
** Jeśli małżonek spadkodawcy nie żyje w momencie otwarcia spadku (czyli w chwili śmierci spadkodawcy), całość majątku w równych częściach przechodzi na dzieci.
** Jeśli dziecko spadkodawcy nie żyje w chwili otwarcia spadku, to udział spadkowy przechodzi na jego dzieci lub kolejno na dalszych zstępnych (wnuki, prawnuki, itd.).
Źródło: Gazeta Wyborcza
