W ciągu kilku tygodni sytuacja osób ubiegających się o kredyty hipoteczne gwałtownie się zmieniła. W tym czasie większość banków dramatycznie zaostrzyła kryteria udzielania pożyczek: obniżono poziom kwoty udzielanego kredytu w stosunku do wartości nieruchomości (na takim krok zdecydowały się m.in. PKO BP, DomBank, Kredyt Bank i BZ WBK) i podniosła marże (średnio o 1-2 pkt proc.). - Na razie banki wprowadzały zmiany w najbardziej widocznych elementach oferty. Miał to być przede wszystkim sygnał dla nadzorcy, że nie zamierzają uprawiać kredytowego rozdawnictwa - mówi Paweł Majtkowski, analityk Expandera.

Dla klientów był to jednak zimny prysznic. - Wiele osób nagle dowiedziało się, że warunki kredytowania albo drastycznie zmieniły się na niekorzyść, albo banki w ogóle odmawiają im udzielenia kredytu - uważa Aleksandra Łukasiewicz, wiceprezes Open Finance. W takim wypadku klientowi grozi nie tylko to, że wybrana po miesiącach poszukiwań nieruchomość zniknie mu sprzed nosa, ale - co więcej - że straci wpłacony wcześniej zadatek. Zdaniem Łukasiewicz przed takimi nieprzyjemnymi niespodziankami najlepiej zabezpieczyć się, wydłużając przewidziany w umowie przedwstępnej okres płatności. Zamiast zadatku warto też wpłacić zaliczkę (w odróżnieniu od zadatku jest zwrotna) lub kaucję, która zostanie zwrócona, jeśli bank odmówi nam pożyczki. Inny sposób to złożenie wniosków do kilku banków. Wtedy prawdopodobieństwo nieotrzymania kredytu jest zdecydowanie mniejsze.

Przygotujmy się też na więcej papierkowej roboty. - Banki różnią się między sobą wymaganiami co do dokumentów. Składając wnioski do kilku instytucji trzeba pamiętać, żeby w każdej przedstawić wymagany komplet. Inaczej czas analizy kredytowej może się znacznie wydłużyć - wskazuje Aleksandra Łukasiewicz.

Frank też kosztuje

Powodzenie kredytów w szwajcarskiej walucie wynika z tego, że miesięczne raty są zdecydowanie niższe niż pożyczek złotowych. Oszczędzamy dzięki różnicom stóp procentowych w Polsce i Szwajcarii. Spójrzmy przykładowo na sytuację klienta, który chce pożyczyć 240 tys. zł na 25 lat na zakup nieruchomości wartej 300 tys. zł. Z analizy portalu Comperia.pl wynika, że w mBanku miesięczna rata takiego kredytu we frankach wyniesie prawie 1395 zł. Przy kredycie w złotówkach rata będzie o 550 zł wyższa! W ING Banku Śląskim różnica przekroczy 440 zł (rata pożyczki w złotówkach wyniesie 1859 zł, a we frankach - 1411 zł).

Ale nawet gdy wybiera tańszy kredyt walutowy, klient dostaje po kieszeni. Najbardziej kontrowersyjną kwestią jest tzw. spread, czyli różnice kursowe, po których banki kupują i sprzedają nam waluty. Różnią się one o kilka groszy od tych ogłaszanych przez Narodowy Bank Polski, co podwyższa miesięczny koszt kredytu o kilkadziesiąt złotych. Na dodatek ich wysokość nie jest określona ani w umowach, ani w regulaminach, co daje bankom możliwość ich dowolnego zmieniania.

Na szczęście dla klientów spreadami zainteresowała się Komisja Nadzoru Finansowego. Zamierza ona uregulować tę kwestię w przygotowywanej nowelizacji rekomendacji "S". KNF chce nałożyć na banki obowiązek informowania klientów o istnieniu spreadu oraz o tym, jak wpływa on na koszty kredytu. Zamierza też zobowiązać je do sprecyzowania w umowie zasad ustalania kursów kupna i sprzedaży walut oraz regularnego informowania klientów o stosowanych kursach. W znowelizowanej rekomendacji mają znaleźć się rekomendowane przez KNF propozycje klauzul, które mogłyby być zamieszczane w stosowanych przez banki wzorach umów.

Walutowy czy denominowany?

Pamiętajmy jednak, że kredyty we frankach szwajcarskich mocno różnią się między sobą. - Z jednej strony mamy kredyty denominowane w walucie, co oznacza, że klient pożycza określoną kwotę w złotych przeliczaną na walutę obcą w momencie uruchomienia kredytu. Inaczej działają kredyty walutowe, gdzie bank przyznaje klientowi kwotę we frankach szwajcarskich, którą dopiero przelicza na krajową walutę - wyjaśnia Mateusz Ostrowski, analityk Open Finance. Ta różnica ma szczególne znaczenie dla klientów, którzy sami budują dom lub kupują mieszkanie, które dopiero powstaje. W takich sytuacjach bank nie wypłaca całego kredytu od ręki, tylko dzieli go na transze wypłacane w miarę postępów prac. - Jeśli klient wziął kredyt walutowy, to bank zamroził dla niego odpowiednią ilość franków, które przy kolejnych transzach przelicza na złotówki. Jeżeli w okresie wypłaty złoty się umocnił, to może się okazać, że pierwotna kwota kredytu jest za mała. I wtedy trzeba będzie kredyt uzupełnić z własnej kieszeni lub negocjować z bankiem jego powiększenie - wskazuje specjalista.

Ubezpieczenie konieczne i niekonieczne

Decydując się na kredyt hipoteczny, powinniśmy być przygotowani na to, że w pakiecie dostaniemy kilka ubezpieczeń. Dla banków takie transakcje to prawdziwa żyła złota - pracy przy zdobyciu klienta nie ma wiele, a przynajmniej część składek trafia do ich kiesy. Niestety, takie polisy często prawie przed niczym klienta nie chronią, za to słono kosztują.

Jak działają polisy? Teoria brzmi tak: płacąc składkę, zabezpieczamy się przed wydarzeniami, które mogą uniemożliwić nam spłatę kredytu. W praktyce chodzi jednak głównie o bezpieczeństwo banku na wypadek gdybyśmy nie mogli spłacić pożyczki. W razie nieszczęścia - poważnej choroby lub utraty pracy - kredyt powinna spłacić za nas firma ubezpieczeniowa. Kłopot w tym, że wiele polis sprzedawanych z kredytem daje tylko pozorną ochronę. Aż roi się od zapisów, które wykluczają wypłatę odszkodowania. Jakich zabezpieczeń może wymagać od nas bank?

Przede wszystkim ubezpieczenia niskiego wkładu. Banki wymagają go, jeżeli chcemy zaciągnąć kredyt na więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości (każda instytucja wyznacza ten poziom indywidualnie). W ten sposób bank zabezpiecza się do czasu, aż wartość kredytu spadnie do wymagalnego poziomu. Zwykle zawierane jest na 2-3 lata, w zależności od tempa spłaty kredytu. Można jednak znaleźć takie banki, które nie wymagają wykupienia takiej polisy.

Ile to kosztuje? Każdy bank liczy to ubezpieczenie w inny sposób. Jego koszt może się różnić w zależności od tego, na jaką ofertę się zdecydujesz. Musisz być przygotowany na wydatek rzędu nawet 3-4 proc. od kwoty stanowiącej 10-20 proc. wartości nieruchomości. Uwaga! Pieniądze na takie ubezpieczenie trzeba wyłożyć z własnej kieszeni i to przed uzyskaniem kredytu!

Banki masowo sprzedają też ubezpieczenia pomostowe. Obowiązuje ono od dnia wypłaty kredytu do czasu uprawomocnienia się wpisu do hipoteki, która dla banku jest najlepszym zabezpieczeniem kredytu. Jeśli jednak kupujemy mieszkanie, które jeszcze gotowe nie jest, to do momentu zakończenia budowy nowego mieszkania i podpisania umowy notarialnej przenoszącej prawo własności zabezpieczenie hipoteczne nie wchodzi w grę. Ponadto nawet po podpisaniu aktu notarialnego na wpis hipoteki do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości trzeba nieraz czekać kilka miesięcy. Dlatego w tym okresie banki żądają specjalnej polisy ubezpieczeniowej zwanej ubezpieczeniem pomostowym.

Ubezpieczenie pomostowe zabezpiecza interesy banku, a nie klienta. W razie braku spłaty kredytu towarzystwo ubezpieczeniowe zwróci mu należne pieniądze. Ale to nie oznacza, że mamy problem z głowy - ubezpieczyciel będzie potem dochodził zwrotu całej kwoty, którą przekazał bankowi.

Ubezpieczenia od utraty pracy dotyczą zarówno osób zatrudnionych na podstawie umowy o pracę, jak i prowadzących działalność gospodarczą. Kiedy zostaniemy zwolnieni albo nasza firma upadnie, ubezpieczyciel zacznie za nas spłacać raty kredytu. Z reguły ma to miejsce po 30 dniach od powstania takiej sytuacji. Trwa to do momentu, aż podejmiemy następną pracę. Maksymalnie możemy liczyć na 12-miesięczną ochronę ubezpieczeniową. Podobnie dzieje się w przypadku choroby trwającej ponad 30 dni (czasowa niezdolność do pracy). Kolejnym wariantem jest zabezpieczenie w razie trwałej i całkowitej niezdolności do pracy. Polisa obejmuje również sytuację trwałej i nieodwracalnej utraty zdolności do wykonywania jakiejkolwiek pracy. Otrzymujemy wówczas świadczenia równe kwocie zadłużenia z tytułu niespłaconego kredytu w dniu orzeczenia niezdolności do pracy.

Uwaga! Zanim podpiszemy umowę ubezpieczenia, dokładnie przeczytajmy jego warunki. Zwróćmy uwagę na wyłączenia, czyli sytuacje, w których ubezpieczyciel nie wypłaci nam żadnego ubezpieczenia. Zwykle taka polisa nie obejmuje wielu chorób: raka, przewlekłego zapalenia płuc czy zapalenia opon mózgowych.

Nie wszystkie ubezpieczenia są jednak obowiązkowe, więc warto zastanowić się, czy są nam one rzeczywiście potrzebne. I jeśli nawet uznamy, że warto mieć np. dodatkową polisę na życie, to może okazać się, że bardziej opłaca się kupić ją bezpośrednio w firmie ubezpieczeniowej niż w banku, gdzie jest ona po prostu droższa.

Poukrywane zapisy

Banki mają swoje sposoby na to, żeby utrudnić klientowi dokładne zapoznanie się z umową. Jej obszerność i mały druk mogą znużyć każdego. Mimo wszystko umowę trzeba dokładnie przeczytać - to jedyny sposób na to, żeby nie zostać zaskoczonym dodatkowymi opłatami. A takich może być wiele: za sporządzenie aneksu, za przewalutowanie, za wcześniejszą spłatę. W umowach roi się też od odesłań do regulaminów oraz opłat i prowizji. - Z tymi dokumentami również należy się zapoznać. Pamiętajmy jednak, że zawarte w nich zapisy - na przykład stawki za poszczególne operacje - mogą się zmieniać. Pewne jest tylko to, co zostało określone w umowie - podkreśla Ostrowski.

Wprawdzie klient ma bardzo ograniczony wpływ na kształt umowy kredytowej, ale i tak warto negocjować. Można na przykład zaproponować bankowi umieszczenie w umowie zapisu na sąd polubowny, który rozstrzygałby ewentualne spory zaistniałe pomiędzy bankiem i klientem. Do wyboru mamy dwie tego typu instytucje: sąd polubowny przy Związku Banków Polskich oraz drugi, przy Komisji Nadzoru Finansowego. Działają one szybciej niż sądy powszechne i są tańsze.