W grudniu 2008 roku
Trybunał Konstytucyjny uznał ekstrapreferencyjne zasady wykupu mieszkań za niezgodne z konstytucją, ale równocześnie umożliwił funkcjonowanie niekonstytucyjnego przepisu jeszcze przez rok (do 30 grudnia 2009 roku).
Werdykt wywołał konsternację wśród prezesów spółdzielni. Nie mogą zrozumieć, dlaczego sędziowie przyznali, że spółdzielnie tracą na uwłaszczeniu lokatorów, a mimo to pozwalają, by ten proceder trwał dalej. Okazuje się, że miało to sens (o tym w ramce - Spółdzielnie grożą pozwami).
Najważniejsze, że lokatorzy, którzy już wykupili od spółdzielni
mieszkania "za złotówkę", mogą spać spokojnie, bo wyrok TK nie działa wstecz. Powód do zmartwienia mają ci, którzy nie zdążyli sfinalizować transakcji albo nie złożyli wniosku o wykup.
Bezczynność do sądu Sęk w tym, że TK uznał też za niekonstytucyjne przepisy, które miały dyscyplinować prezesów spółdzielni. Chodzi o sankcje karne za niedotrzymanie trzymiesięcznego terminu, jaki ustawa dała im na przekształcania własnościowe. Groziła za to grzywna lub nawet ograniczenie wolności. Teraz policja i prokuratura zaprzestały ścigania, zaś wszystkie toczące się postępowania sądowe w tego typu sprawach zostały umorzone.
Ale czy w tej sytuacji na władze spółdzielni nie ma bata, więc mogą blokować przekazywanie lokatorom własności mieszkań? - Nie! - odpowiadają prawnicy Ministerstwa Infrastruktury. Tłumaczą, że zakwestionowane przez TK przepisy dotyczące przekształceń własnościowych w spółdzielniach w dalszym ciągu obowiązują, więc te - czy im się to podoba, czy nie - muszą je honorować (opinię prawną resortu można znaleźć na
jego stronie internetowej ).
Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, który skupia ponad 500 spółdzielni w całym kraju, przypomina, że po trzech miesiącach bezczynności władz spółdzielni lokatorzy mogą pójść do sądu, a wówczas jego orzeczenie zastąpi decyzję spółdzielni. Ta poniosłaby wówczas koszty takiego procesu, więc sabotowanie ustawy naraża ją na niepotrzebne wydatki.
Żeby nie było żadnych niedomówień - trzymiesięczny termin, który zobowiązuje spółdzielnie do przeniesienia na ciebie własności mieszkania, nadal obowiązuje. Za jego niedotrzymanie prezesom nie grożą sankcje karne, ale możesz wystąpić o własność do sądu.
Mieszkanie "za złotówkę" Tymczasem - jak ocenia tenże związek - lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu ma jeszcze prawdopodobnie ok. 400 tys. osób, a ok. 115 tys. z nich czeka na decyzję spółdzielni.
Jeśli złożyłeś wniosek, a spółdzielnia zwlekała z jego rozpatrzeniem już ponad trzy miesiące, to - jak już napisaliśmy wcześniej - czym prędzej idź do sądu i zażądaj w pozwie, by to sąd wyręczył spółdzielnię w wydaniu decyzji. Taki pozew jest wolny od opłat sądowych.
Gra jest warta świeczki, bo jeśli spłaciłeś koszty budowy mieszkania, zostaniesz jego właścicielem po dopłaceniu nominalnej kwoty umorzonego przez państwo kredytu budowlanego lub dotacji.
W różnych latach różne były nie tylko procenty umorzenia - np. w latach 60. ok. 28 proc., a w dwóch kolejnych dekadach 50 proc. - ale też koszty budowy, a w efekcie kwoty umorzeń. A ponieważ przeszło 90 proc. wszystkich dotychczasowych spółdzielczych mieszkań lokatorskich powstało w czasach PRL, wykup mieszkania kosztuje często zaledwie kilka czy kilkanaście złotych!
Dochodzą jeszcze koszty związane z transakcją (notarialne i sądowe) - w sumie wynoszą nieco ponad tysiąc złotych.
Jednak nie wszyscy zapłacą tak mało. Dlaczego?
Kredytowa pułapka Prawdopodobnie kilkadziesiąt tysięcy lokatorów zajmuje mieszkania zbudowane po 1989 r. To były już zupełnie inne koszty budowy niż np. dziesięć lat wcześniej. W dodatku ludzie ci wpadli w pułapkę zadłużenia, gdy na początku lat 90. drastycznie wzrosło oprocentowanie kredytów budowlanych zaciągniętych przez spółdzielnie. W efekcie zadłużenie mieszkań niejednokrotnie przewyższyło ich rynkową wartość. Państwo częściowo je oddłużyło, ale i tak do spłaty pozostały niemałe kwoty. Lokatorzy spłacają przypadające na ich mieszkanie koszty budowy według tzw. normatywu (2,71 zł za m kw. mieszkania miesięcznie). Niespłacone odsetki wykupuje od banku budżet państwa.
Tymczasem warunkiem wyjściowym ubiegania się o własność jest spłacenie nie tylko obciążającego spółdzielnię kredytu wraz z odsetkami. Potem trzeba jeszcze oddać jego część umorzoną przez państwo. W sumie w najlepszym razie może to być kilka tysięcy, a w najgorszym - nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Uwaga! Ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych wprowadziła jednak system umorzeń, z którego mogą skorzystać lokatorzy spłacający kredyty zaciągnięte przez spółdzielnie.
