Wybór formy opodatkowania, czyli rozliczeń z fiskusem, to zawsze ważna sprawa. Od tego zależy nie tylko to, ile pieniędzy zostanie nam w kieszeni po zapłaceniu podatku, ale też to, czy nasze rozliczenia nie zabiorą nam zbyt wiele czasu i nie narażą nas na kłopoty w czasie ewentualnej kontroli z urzędu skarbowego.
W przypadku wynajmu do wyboru są dwie możliwości opodatkowania: • podatek zryczałtowany w wysokości 8,5 proc. przychodów z wynajmu, bez względu na ich wysokość; • podatek według skali z ustawy o podatku od dochodów osobistych, czyli na tzw. zasadach ogólnych.
Każda z tych form opodatkowania ma zalety i wady. Tych drugich więcej ma podatek według skali, stąd jego mniejsza popularność wśród wynajmujących. Ale być może w twoim przypadku jest to lepsze rozwiązanie?
Skala trudności i korzyści Taki podatek ma jeden niezaprzeczalny plus - od przychodów z wynajmu można odliczyć koszty ich uzyskania. Wiele osób wynajmujących swoje
domy i
mieszkania lekceważy koszty, tymczasem odpisanie kosztów od przychodów sprawia, że dochód, a w ślad za nim podatek, jest niższy. Kosztami są m.in. ponoszone przez właściciela wynajmowanej
nieruchomości wydatki na ogrzewanie czy wywóz śmieci. Kosztem mogą być też wydatki na remont mieszkania, a także na zakup mebli czy sprzętu RTV i AGD - to podnosi standard wynajmowanego domu czy mieszkania. Ważne, żeby konieczność poniesienia tych wydatków wynikała z umowy najmu. Jeśli te wydatki ponosi najemca, wynajmujący nie może ich sobie zaliczyć do kosztów.
Uwaga! Kosztem jest też tzw. amortyzacja. To nic innego jak stopniowe zaliczanie do kosztów wydatków na drogie elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Można powiedzieć, że amortyzacja niejako rekompensuje właścicielowi ich zużywanie się.
Koszty mają też pewien minus - trzeba gromadzić wszelkiego rodzaju faktury, rachunki i dokumenty potwierdzające fakt poniesienia wydatków, które mają być uznane za koszty. No i liczyć się z tym, że urząd skarbowy będzie się chciał im kiedyś w przyszłości przyjrzeć. Na szczęście nie ma za to konieczności prowadzenia podatkowej księgi przychodów.
Wielkim minusem podatku liczonego według skali jest jego wysokość. Tu podatek może sięgnąć nawet 32 proc.! Zacznijmy jednak od tego, że ten, kto zdecyduje się na opłacanie od dochodów z wynajmu podatku wyliczanego na zasadach ogólnych, co miesiąc wpłaca fiskusowi zaliczkę na podatek. Z reguły jest to 18 proc. dochodu. Za dany miesiąc zaliczkę płaci do 20. dnia następnego miesiąca. Po zakończeniu roku, do końca kwietnia następnego roku, składa zeznanie roczne na formularzu PIT-36. Wykazuje w nim roczne przychody z wynajmu i koszty z nim związane. Do tego zapłacone w ciągu roku zaliczki. Potem wylicza dochód i należny od niego podatek. Jeśli zaliczki pokrywają podatek, sprawa jest załatwiona. Jeśli nie, potrzebna jest dopłata podatku. Jeśli dochód nie przekracza 85 tys. 528 zł, podatek liczony jest według 18-proc. stawki. Może być też tak, że zaliczki są wyższe niż podatek należny za cały rok - wtedy podatnik ma nadpłatę, którą fiskus mu zwróci. Ale uwaga! Jeśli obok dochodów z wynajmu podatnik miał w ciągu roku inne dochody, np. z pracy na etacie czy z emerytury, to wykazuje je w tym samym PIT-36. Od wszystkich dochodów z tego formularza płaci wtedy wspólny podatek wyliczony wedle skali podatkowej. W przypadku jeśli łączny dochód przekroczy wspomniane 85 528 zł, nadwyżka dochodu ponad tę kwotę objęta jest stawką 32-proc.
Z ryczałtem prościej To, co jest plusem przy zasadach ogólnych, można uznać za minus ryczałtu. Ryczałtowiec płaci podatek od przychodu. Nie odlicza od niego kosztów. Odpadają więc problemy z gromadzeniem rachunków i faktur, nie ma skomplikowanego zaliczania do kosztów postępującego zużycia domu czy mieszkania. Nie ma jednak także obniżenia przychodu. Z drugiej strony zaletą ryczałtu jest to, że opodatkowanych nim kwot nie łączy się z dochodami z pracy.
Ryczałt za dany miesiąc tak jak zaliczkę na podatek na zasadach ogólnych wpłaca się do urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca (ale można też wybrać kwartalną metodę rozliczeń). Mniej czasu jest na złożenie zeznania rocznego.
Uwaga! Po zakończeniu roku należy je przekazać fiskusowi (na formularzu PIT-28) do końca stycznia następnego roku. Także tu nie ma konieczności prowadzenia ewidencji przychodów. Pod warunkiem wszakże, iż wynikają one z pisemnych umów najmu.
Wielką zaletą ryczałtu od wynajmu jest jego wysokość. Jeszcze nie tak dawno przychody z wynajmu do równowartości w złotych 4 tys. euro obłożone były stawką 8,5 proc., zaś od nadwyżki ponad tę kwotę płaciło się aż 20 proc. ryczałtu. To bardzo dużo. Tak wysoki podatek liczony, przypomnijmy, od przychodu, a nie od dochodu, skutecznie odstraszał właścicieli mieszkań. Na szczęście przepisy się zmieniły. 20-proc. stawka ryczałtu od wynajmu została zniesiona. Oznacza to, że całe przychody z tego tytułu objęte są 8,5 proc. stawką ryczałtu. To - plus wspomniany brak konieczności zbierania dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków, które można zaliczyć do kosztów - napędziło klientów ryczałtowi. Teraz to zdecydowanie popularniejsza forma opodatkowania wynajmu.
Z wyborem do urzędu Jeśli podatnik uzna, że w 2012 r. bardziej opłaca mu się ryczałt, o swoim wyborze zawiadamia pisemnie naczelnika urzędu skarbowego. Ma na to czas do 20 stycznia. Jeśli zawiadomienia nie będzie, fiskus z automatu uzna, że podatnik będzie się rozliczał na podstawie skali podatkowej, czyli na zasadach ogólnych.
Także w sytuacji, gdy podatnik wynajmował dom czy mieszkanie w poprzednich latach, a w tym roku nie zamierza zmieniać formuły rozliczeń podatkowych z fiskusem, nie musi składać w urzędzie skarbowym oświadczenia w tej sprawie. Urząd sam przyjmie, że zasady rozliczeń się nie zmieniły.
Uwaga! Wybór obowiązuje przez cały rok, co oznacza, że nie można np. w czerwcu przeskoczyć z ryczałtu na zasady ogólne albo odwrotnie.
20 stycznia może być też ważny dla małżonków. Jeśli wynajmują oni swoje mieszkanie, mogą w tym terminie zawiadomić fiskusa, że podatek od zarobionych w ten sposób pieniędzy będzie płaciło tylko jedno z nich, np. mąż. W przeciwnym razie będą musieli się rozliczać z fiskusem obydwoje, każde zapłaci podatek od połowy zarobionych na wynajmie pieniędzy.
Kiedy wynajem jest bezpieczniejszy? Zarejestrowanie umowy najmu w urzędzie skarbowym może się opłacić także i z innego powodu - właścicielowi łatwiej się będzie pozbyć lokatora, który przestanie płacić czynsz albo nie zechce się wyprowadzić po wygaśnięciu umowy. Stosowne przepisy o tzw. najmie okazjonalnym zawiera ustawa o ochronie praw lokatorów. Dodajmy, że mogą z nich skorzystać wyłącznie prywatni właściciele (osoby fizyczne), którzy nie wynajmują mieszkań w ramach działalności gospodarczej.
