Pani Ewa mieszka sama w mieszkaniu, które w latach 90. dzięki oszczędnościom wykupiła od gminy. Opłaty mieszkaniowe rujnują jej budżet, zdarza się, że nie stać jej na wykup leków. Takich samotnych emerytów, ledwie wiążących koniec z końcem, a równocześnie mających mieszkanie lub dom wart nieraz setki tysięcy złotych, są w naszym kraju tysiące.
Gdy emerytura zbyt niska Głównie z myślą o nich
Ministerstwo Finansów przygotowuje ustawę, która ma umożliwić sięgnięcie po odwrócony kredyt hipoteczny. Dzięki temu, osoby starsze, które mają mieszkanie lub dom i jednocześnie dostają niską emeryturę, mogłyby dostać zastrzyk gotówki. Dopiero gdy umrą, a spadkobiercy nie spłacą banku, ten przejmie nieruchomość.
Uwaga! Na razie powstały założenia do ustawy. Ale resort finansów zaznacza, że konsultował je już m.in. z Komisją Nadzoru Finansowego i Związkiem Banków Polskich. To właśnie bankowcy i firmy ubezpieczeniowe od lat zabiegają o tego typu rozwiązanie. W niektórych krajach na Zachodzie, zwłaszcza w
USA i Wielkiej Brytanii, tzw. odwrócona hipoteka funkcjonuje od dziesięcioleci. Niewykluczone, że u nas pojawi się w ciągu dwóch, trzech lat.
Pod nadzorem państwa By system był dla seniorów bezpieczny, odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły udzielać osobom po sześćdziesiątce wyłącznie te instytucje finansowe (głównie banki), które podlegają Komisji Nadzoru Finansowego. Ważne jest też to, że kredytobiorca aż do śmierci pozostanie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości.
W grę wchodzi nie tylko własność mieszkania lub domu, ale także prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub domu. Dodajmy, że ta zasada dotyczy również wdowy lub wdowca, co oznacza, że osoba ta aż do śmierci będzie mogła zajmować mieszkanie lub dom, a bank wypłaci obiecane pieniądze.
Załóżmy, że o odwrócony kredyt hipoteczny ubiega się małżeństwo. Obydwoje małżonkowie muszą mieć ukończone 60 lat. Jeśli np. mieszkanie jest ich wspólnym majątkiem, umowę z bankiem podpiszą wspólnie. Uzgodnią też z nim formę wypłaty kredytu - czy będzie to jednorazowy przelew na konto, linia kredytowa do wykorzystania w określonym czasie, czy comiesięczna rata wypłacana przez np. 15 lat.
Uwaga! W każdym przypadku kredytobiorcy mogą wydać pieniądze, na co tylko zechcą. Jeśli zdecydują się na jednorazową wypłatę, mogą wpłacić gotówkę np. na lokatę rentierską.
Jaki kredyt? To zależy od wartości nieruchomości, którą wyceni rzeczoznawca. Bank na podstawie wyceny i własnej oceny ryzyka zaproponuje kredyt.
W firmie Home Broker Doradcy Finansowi spróbowano policzyć, ile może wynieść jego wysokość. Analitycy założyli, że wartość nieruchomości wynosi 300 tys. zł, a bank wypłaci świadczenie co miesiąc. Przyjęli również - na podstawie tabeli przeciętnej długości życia osób w wieku 60 lat - że kobieta miałaby je pobierać przez 23 lata, a mężczyzna przez 18 lat. W Home Broker zastrzegają, że analitycy skorzystali z metodologii stosowanej w Stanach Zjednoczonych. Ponadto do obliczeń przyjęli, że oprocentowanie odwróconego kredytu hipotecznego wynosi 6 proc.
Z ich obliczeń wynika, że mężczyzna, w zależności od zastosowanej metody kalkulacji, może liczyć na 790-860 zł miesięcznie, zaś kobieta - na 520-580 zł.
A to oznacza, że przez 18 lat bank "wykupuje" od mężczyzny nieruchomość wartą dziś 300 tys. zł, spłacając 155 tys. zł (52 proc. jej obecnej wartości), zaś kobiecie przez 23 lata wypłaci 160 tys. zł (53 proc.).
Uwaga! Tego typu świadczenie ma nie być opodatkowane podatkiem dochodowym. Trzeba jednak uwzględnić dodatkowe koszty, np. prowizję banku. Kwestię oprocentowania, prowizji, a nawet opłat za wcześniejszą spłatę, ustawa pozostawi rynkowi. Atrakcyjność kredytu będzie więc w dużym stopniu zależała do tego, ile banków zdecyduje się go udzielać.
Ministerstwo zapewnia, że porównanie ofert poszczególnych banków nie będzie trudne, bo będą one musiały przedstawić potencjalnym kredytobiorcom na piśmie stosowną informację (minister finansów określi nawet wzór specjalnego formularza).
Spadkobiercy na lodzie? Niekoniecznie. Po śmierci kredytobiorcy (obojga małżonków) bank nie od razu przejmie nieruchomość. Przez rok pierwszeństwo będą mieli spadkobiercy. Jeśli w tym czasie zwrócą bankowi kredyt wraz z odsetkami, zachowają nieruchomość. Można sobie wyobrazić sytuację, w której samotny emeryt umiera np. po kilku miesiącach od zawarcia umowy kredytowej. W tym czasie bank wypłacił mu niewielką część kredytu. Spadkobiercom zmarłego będzie się więc opłacało spłacić bank, aby odzyskać nieruchomość wartą o wiele więcej.
Jeśli jednak nie uda im się zdobyć pieniędzy w tak krótkim czasie, nieruchomość przejmie bank. Ten mógłby ją wystawić np. na aukcję (w Stanach Zjednoczonych takie aukcje są bardzo popularne). Jeśli okaże się, że bank uzyska więcej pieniędzy, niż kosztował go kredyt wraz z całą operacją sprzedaży, wówczas nadwyżkę odda spadkobiercom.
Uwaga! Na taką nadwyżkę lepiej nie liczyć. Dlaczego? W firmie Oppenheim Enterprise spodziewają się, że oprocentowanie odwróconego kredytu hipotecznego będzie dużo wyższe niż zwykłego kredytu hipotecznego. Załóżmy, że wyniesie ono 9 proc. Kredytobiorca za swoje mieszkanie warte 350 tys. zł weźmie zaś jednorazowo 150 tys. zł. W Oppenheim Enterprise policzono, że wówczas już po 10 latach wartość długu wskutek doliczenia odsetek przekroczy 355 tys. zł. Gdyby zaś bank miał wypłacać comiesięczną rentę w wysokości 833 zł, to zadłużenie obciążające lokal przekroczy 300 tys. zł po 15 latach (także i w tym przypadku wzięto pod uwagę oprocentowanie kredytu na poziomie 9 proc. w skali roku). Oczywiście wartość mieszkania może być wówczas wyższa. Nie można jednak wykluczyć, że nie wzrośnie albo że wręcz spadnie.
Fot. Jarosław Kubalski / AG
