Nie potwierdziły się nasze wcześniejsze zapowiedzi, że tylko do 30 grudnia 2009 roku będą obowiązywały superkorzystne dla lokatorów zasady wykupu mieszkań od spółdzielni. I że prawdopodobnie w wielu z nich wykup będzie kosztował już nie kilka czy kilkanaście złotych, ale kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy.
Wynikało to z faktu, że wykup "za złotówkę" zakwestionował
Trybunał Konstytucyjny. Tymczasem Sejm zamiast uchwalić inne, niebudzące wątpliwości konstytucjonalistów rozwiązanie, zastąpił uchylony przepis niemal wierną jego kopią. Dodatkowo wpisał do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nowy przepis mówiący, że nie mogą one odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, "w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali".
W efekcie ci, którzy spłacili koszt budowy swoich mieszkań, wciąż mogą zostać ich właścicielami po dopłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo. A ponieważ przeszło 90 proc. wszystkich dotychczasowych spółdzielczych mieszkań lokatorskich powstało w czasach PRL, wykup
mieszkania kosztuje często zaledwie kilka czy kilkanaście złotych. Dochodzą jeszcze koszty związane z transakcją (notarialne i sądowe) - w sumie nieco ponad tysiąc złotych. To niewiele, biorąc pod uwagę, że mieszkanie może być warte kilkaset tysięcy.
Pół roku i mieszkanie jest twoje Spółdzielnie obowiązuje sześciomiesięczny termin, który nakazuje im przeniesienie własności mieszkania. Przy czym do 30 czerwca 2010 r. spółdzielnie muszą uwłaszczyć tych lokatorów, którzy złożyli wnioski o wykup w ubiegłym roku lub wcześniej.
A jeśli spółdzielnia odmówi realizacji wniosku? Po sześciu miesiącach bezczynności władz spółdzielni lokatorzy mogą pójść do sądu, a wówczas jego orzeczenie zastąpi decyzję spółdzielni. Pozew wolny jest wtedy od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego i - uwaga, to nowość! - koszty zastępstwa procesowego (czyli zatrudnionej przez ciebie kancelarii prawnej) pokryje spółdzielnia.
Ten środek należy jednak traktować jako ostateczność. Często przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności nie jest możliwe, bo spółdzielnia nie uporała się z uregulowaniem spraw gruntowych. A wtedy walka w sądzie nie ma sensu.
Własnościowe zamiast własności Na szczęście najnowsza nowelizacja ustawy umożliwiła skorzystanie z drogi na skróty - przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Wyjaśnijmy, że używamy potocznego określenia "wykup", choć właściwsze jest "przekształcenie". Mieszkanie lokatorskie można przekształcić w "prawo odrębnej własności" lub "spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu". Oczywiście to pierwsze prawo jest lepsze, bo np. daje niezależność od spółdzielni. Problem w tym, że nie w każdym przypadku można je uzyskać. Jeśli budynek stoi na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym, wówczas ustawa dopuszcza przekształcenie w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dopiero teraz jest to możliwe także w sytuacji, gdy "nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu" lub "uchwała ta została zaskarżona do sądu".
To korzystne rozwiązanie zwłaszcza dla tych lokatorów, którym bardzo zależy na czasie, np. chcieliby szybko sprzedać mieszkanie, aby kupić inne.
Zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i pełna własność są bowiem tak samo zbywalne, czyli mieszkanie można sprzedać, zamienić, podarować dzieciom. Umowy nieważne znów ważne Obowiązujące od przeszło miesiąca zmiany w ustawie wyjaśniły kwestię umów o przekształcenie zawieranych po 31 lipca 2007 r. Problem w tym, że jeśli spółdzielnia zaproponowała lokatorowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a umowa była zawarta w formie zwykłej umowy pisemnej, czyli bez udziału notariusza, to choć lokator zapłacił za to przekształcenie, mieszkanie nie było jego. Nie mógł więc go sprzedać ani podarować!
To efekt pomyłki posłów, którzy z ustawy wykasowali przepis, dzięki któremu przekształcenie prawa lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było prostą operacją, bo niewymagającą zawarcia aktu notarialnego. Początkowo nikt nie zwrócił na to uwagi. Dopiero kilka miesięcy później rzecznik praw obywatelskich ostrzegł, że przekształcenia na podstawie umów pisemnych są nieważne.
Wyjściem z tej pułapki była wizyta u notariusza, ale wiązało się to ze sporym wydatkiem (nawet tysiąca złotych). Na szczęście w tym roku została przywrócona możliwość przekształcania mieszkań lokatorskich w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na podstawie zwykłej umowy pisemnej. Ponadto usankcjonowane zostały zawarte do tej pory umowy.
Z piwnicą czy bez? Bardzo często do mieszkania przypisana jest komórka (piwnica), ale spółdzielnia nie uwzględnia jej w akcie notarialnym przenoszącym własność mieszkania na lokatora. Czy postępuje zgodnie z prawem? To zależy, kiedy była podejmowana uchwała o wyodrębnieniu odrębnej własności poszczególnych lokali. Po 31 lipca 2007 r. spółdzielnie powinny uwzględniać w tego typu uchwale komórkę (piwnicę) jako pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. Wszelkie wątpliwości w tej sprawie rozwiał w kwietniu ubiegłego roku
Sąd Najwyższy (sygn. III CZP 14/09).
Dlaczego akurat ta data jest tak ważna? Bo tego dnia weszła w życie nowelizacja ustawy o spółdzielniach, która doprecyzowała przepis mówiący, co powinna określać uchwała o wyodrębnieniu odrębnej własności lokali w danej
nieruchomości. W ustawie jest napisane, że m.in. "rodzaj, położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze jest w tym budynku przyporządkowane danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze użytkuje".
Niestety, niektóre zarządy spółdzielni mogły nie zastosować się do tego ustawowego zalecenia. Nie wolno machnąć na to ręką. Jeśli spółdzielnia dobrowolnie nie zmieni uchwały, należy ją zaskarżyć do sądu, powołując się na werdykt Sądu Najwyższego.
Spółdzielnie już nie mogą tłumaczyć, że rozpoczęcie od nowa całej procedury związanej z przyjęciem uchwały zahamowałoby proces przekształceń własnościowych. Wspomnieliśmy już, że jeśli nie ma uchwały albo gdy została zaskarżona do sądu, można wystąpić o spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a dopiero wtedy, gdy spółdzielnia przyjmie uchwałę zgodną z prawem - wykonać drugi krok, czyli wystąpić o przekształcenie spółdzielczej własności we własność hipoteczną.
