Zmiana zasad wykupu mieszkań w spółdzielniach jest nieunikniona, gdyż zakwestionował je w grudniu ubiegłego roku
Trybunał Konstytucyjny (TK). Równocześnie umożliwił funkcjonowanie niekonstytucyjnego przepisu jeszcze przez rok, czyli do 30 grudnia tego roku. Po tym terminie, czyli od 31 grudnia, zaczną obowiązywać nowe przepisy. Wówczas prawdopodobnie w wielu spółdzielniach wykup będzie kosztował kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, a nie jak obecnie kilka czy kilkanaście złotych. O nowych zasadach za chwilę.
Wykup za złotówkę Wydawało się, że rok to dużo dla ok. 400 tys. lokatorów, którzy nie wykupili jeszcze swoich mieszkań (ponad pół miliona zdążyło się uwłaszczyć).
Przypomnijmy, że ci, którzy spłacili koszt budowy swoich mieszkań, mogą zostać ich właścicielami po dopłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo. W różnych latach różne były nie tylko procenty umorzenia - np. w latach 60. ok. 28 proc., a w dwóch kolejnych dekadach 50 proc. - ale też koszty budowy, a w efekcie kwoty umorzeń. A ponieważ przeszło 90 proc. wszystkich dotychczasowych spółdzielczych mieszkań lokatorskich powstało w czasach PRL, wykup
mieszkania kosztuje często kilka czy kilkanaście złotych! Dochodzą jeszcze koszty związane z transakcją (notarialne i sądowe) - w sumie nieco ponad tysiąc złotych.
Jeśli trzeba, idź do sądu Teoretycznie władze spółdzielni nie mogą blokować przekazywania lokatorom własności mieszkań. Stosowną opinię prawną Ministerstwa Infrastruktury znajdziesz na jego stronie internetowej (
http://www.mi.gov.pl/files/0/1790540/012609SkutkiorzeczeniaTKz171208.pdf).
Nadal obowiązuje trzymiesięczny termin, który nakazuje spółdzielni przeniesienie na ciebie własności mieszkania. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP, który skupia ponad 500 spółdzielni w całym kraju, przyznaje, że po trzech miesiącach bezczynności władz spółdzielni lokatorzy mogą pójść do sądu, a wówczas jego orzeczenie zastąpi decyzję spółdzielni. Ta poniosłaby wówczas koszty takiego procesu, więc sabotowanie ustawy naraża ją na wydatki.
Uwaga! Jeśli więc złożyłeś wniosek, a spółdzielnia zwleka z jego rozpatrzeniem już ponad trzy miesiące, to czym prędzej idź do sądu i zażądaj w pozwie, by to sąd wyręczył spółdzielnię w wydaniu decyzji. Taki pozew jest wolny od opłat sądowych.
Sądowy ping-pong Nasza czytelniczka z Pruszkowa skorzystała z tej możliwości, ale wcześniej na wykup czekała... dwa lata. Wniosek w swojej spółdzielni złożyła w 2007 r. Pruszkowska Spółdzielnia Mieszkaniowa (PSM) przekonywała lokatorkę, że nie może jej uwłaszczyć "z uwagi na skomplikowany stan prawny gruntu, na którym został wybudowany budynek". W grę wchodzą m.in. podziały geodezyjne. Bez tego zaś spółdzielnia nie może podjąć uchwały określającej przedmiot odrębnej własności dla budynku.
Pytanie za 100 pkt - ile można czekać na zakończenie tego typu procedur? W październiku 2007 r. PSM obiecała, że z problemem powinna się uporać w połowie 2008 r. Gdy mijał ten termin, kolejna odpowiedź brzmiała: "może to być nawet pierwsze półrocze 2009 r.". Lokatorka nabrała podejrzeń, że spółdzielnia
gra na zwłokę. Wyrok TK przyspieszył jej decyzję o skierowaniu sprawy do Sądu Rejonowego w Pruszkowie. Ten uznał jednak, że powinien się nią zająć Sąd Okręgowy w Warszawie. Ten na powrót przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu w Pruszkowie. Tam najpierw wyznaczono termin rozprawy na lipiec, ale później zmieniono go na końcówkę października. Lokatorka obawia się, że nie zdąży z wykupem do końca roku.
O kosztach zdecyduje walne zgromadzenie Tymczasem w Ministerstwie Infrastruktury powstał już projekt stosownej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Czeka on już tylko na decyzję rządu o skierowaniu go do Sejmu. Projekt noweli zakłada, że decyzję w sprawie kosztów wykupu mieszkań ma podejmować walne zgromadzenie spółdzielni większością dwóch trzecich głosów.
Zgodnie z projektem, jeśli lokatorskie mieszkanie było zbudowane za kredyt, który państwo częściowo umorzyło spółdzielni, to ta będzie musiała dać lokatorom co najmniej 50-proc. upust. W praktyce może się zdarzyć, że lokator zapłaci - w najgorszym przypadku - jedną czwartą wartości rynkowej mieszkania. W dużych miastach może to być nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych! Oczywiście spółdzielnie mogłyby dawać i większe rabaty, ale czy będą tak hojne?
Nie obejdzie się bez sporu Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ci, którzy musieli kiedyś słono za własność zapłacić, a ich pieniądze zasiliły fundusz remontowy spółdzielni, będą chcieli jak najszybciej skończyć z - jak to określa wielu z nich - rozdawnictwem spółdzielczej własności. To, czy ten plan się powiedzie, będzie jednak zależało w dużej mierze od aktywności lokatorów oraz nowych właścicieli, którzy skorzystali z obecnych superkorzystnych zasad wykupu. Nie można wykluczyć, że walne zgromadzenie nie będzie w stanie podjąć uchwały wymaganą większością głosów. Wtedy w spółdzielni obowiązywałyby dotychczasowe zasady.
Uchwała nie działa wstecz Dla lokatorki z Pruszkowa i prawdopodobnie tysięcy innych, którzy są w podobnej jak ona sytuacji, mamy jednak dobrą wiadomość. Nowe zasady wykupu będą dotyczyły tylko tych, którzy złożą wnioski, gdy zacznie już obowiązywać uchwała spółdzielni w sprawie wyższych kosztów ("uchwała ma zastosowanie do wniosków złożonych po dniu, w którym stała się prawomocna"). Tak więc ci lokatorzy, którzy złożyli już wniosek o wykup mieszkania (lub złożą go do 30 grudnia), będą płacili według dotychczasowych zasad. I nawet jeśli o własność upomną się w sądzie (jak zrobiła to nasza czytelniczka), to ten będzie orzekał "uwzględniając warunki przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu obowiązujące w dacie złożenia wniosku do spółdzielni".
Spółdzielcze własnościowe zamiast własności Zamiast walczyć w sądzie (może się okazać, że spółdzielnia faktycznie musi najpierw uregulować sprawy gruntowe), będzie też można skorzystać z drogi na skróty - natychmiast, zanim spółdzielnia podejmie uchwałę o podwyższeniu kosztów wykupu, wystąpić z wnioskiem o przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
