Przede wszystkim musisz być na 100 proc. przekonany, że zakup
mieszkania właśnie teraz, gdy istnieje całkiem duże prawdopodobieństwo, że ceny jeszcze spadną, jest dobrym posunięciem. Może lepiej pomęczyć się jeszcze przez jakiś czas, mieszkając kątem u rodziców albo w wynajętej klitce?
Wskazówką mogą być opinie analityków związanych z branżą budowlaną i finansową. Warto poczytać też na forach internetowych (m.in. Gazeta.pl), co mają do powiedzenia ludzie patrzący na rynek mieszkaniowy z dystansu. Wprawdzie w tych dyskusjach przeważają teraz głosy "radykalnych deweloperożerców" (to określenie jednego z internautów) wieszczących nieustający spadek cen, np. w Warszawie do poziomu... 3 tys. zł za m kw., jednak nie brakuje też trzeźwych ocen.
Prawda jest taka, że ceny mieszkań już mocno spadły (nawet o jedną trzecią). I dziś nikt nie jest w stanie przewidzieć, o ile jeszcze potanieją. I czy potanieją wszystkie, czy tylko niektóre, np. te gorzej położone?
Być może opinie, które przeczytasz, ostudzą twój inwestycyjny zapał. Pamiętaj, że stawką są dziesiątki tysięcy złotych, które trzeba pożyczyć w banku, a potem mu zwrócić z niemałymi odsetkami.
Najważniejsza cena, czy... Jeżeli cena jest dla ciebie jedynym kryterium decydującym o wyborze mieszkania, to może lepiej wstrzymaj się z zakupem. Nic nie wskazuje na to, że banki znów zaczną udzielać kredytów lekką ręką. W dodatku rośnie bezrobocie, więc chętnych na mieszkania nie będzie wielu. Niektórzy analitycy twierdzą, że ceny mieszkań osiągną dno co najmniej za trzy lata.
...lokalizacja? Natomiast jeżeli nie mniej ważna jest dla ciebie lokalizacja, a także funkcjonalność mieszkania, musisz się liczyć z tym, że najatrakcyjniejszych ofert będzie ubywać. Oczywiście zakładamy, że interesuje cię mieszkanie gotowe lub z bliskim terminem oddania do użytku (np. w drugiej połowie tego roku), a nie tzw. dziura w ziemi.
Podpowiemy ci jeszcze jedno: według badań firm Home Broker i redNet Consulting zdecydowana większość potencjalnych nabywców szuka mieszkań o powierzchni od 45 do 58 m kw., czyli z reguły dwu- i trzypokojowych. Jeśli więc interesuje cię właśnie taki lokal, musisz się liczyć z dużą konkurencją.
Z budżetową dopłatą taniej W swoich kalkulacjach weź też pod uwagę, że przez spadek cen coraz więcej mieszkań można kupić za kredyt, w którego spłacie pomaga państwo w ramach programu "Rodzina na swoim" (pisaliśmy o nim we wczorajszej "Gazecie"). Niektóre firmy deweloperskie oferują nawet pomoc w uzyskaniu takiego kredytu. "Za 40.64 m kw. mieszkania miesięczna rata kredytu na 100 proc. wynosi 750 zł" - zapewnia w reklamie jeden z warszawskich deweloperów.
Jednak zanim zdecydujesz się na taką pomoc, sprawdź warunki, jakie zaoferuje ci bank współpracujący z deweloperem. W programie "Rodzina na swoim" uczestniczy już kilkanaście banków. Ich marże, od których zależy wysokość raty spłaty kredytu, mogą się bardzo różnić. Różnica w miesięcznej racie spłaty może sięgać tysiąca złotych!
Koniecznie zainteresuj się więc kredytem z dopłatą, ale jeśli firma deweloperska zaproponuje umowę z drogim bankiem, poszukaj na własną rękę tańszego. Pamiętaj, że dopłata jest identyczna dla wszystkich banków.
Bez wkładu własnego Podobnie jest ze zwykłymi kredytami hipotecznymi. Niektórzy deweloperzy sugerują, że kupując u nich mieszkanie, można liczyć na lepsze traktowanie przez bank. Ale to tylko chwyt marketingowy. Lepiej nie robić sobie nadziei na niższe oprocentowanie czy lepszą ocenę zdolności kredytowej. Zależy ona od wielu czynników, a pomoc dewelopera z pewnością nie jest jednym z nich. Co najwyżej, jeśli mieszkanie nie jest jeszcze gotowe, bank w ogóle zechce udzielić kredytu. A zechce wtedy, jeśli kredytuje inwestycję dewelopera.
Warto więc sobie zadać trochę trudu i dokładnie prześwietlić oferty banków. W ostatnich miesiącach bardzo zaostrzyły one wymagania wobec potencjalnych klientów, np. domagając się wkładu własnego. Z pewnością znajdziesz jednak bank, który nie odmówi ci kredytu.
Załóżmy, że nie masz żadnych oszczędności, a na zakup mieszkania potrzebujesz 250 tys. zł. W firmie Gold Finance zapewniają, że 30-letniego kredytu we frankach szwajcarskich i euro udzielą ci Deutsche Bank, mBank i Multibank, a w złotych - dodatkowo Eurobank, Lukas Bank, Pekao SA i PKO BP.
Oczywiście oferty poszczególnych banków są bardzo zróżnicowane, zwłaszcza jeśli chodzi o wysokość marży i prowizji. Parametrem, na który w Gold Finance radzą zwrócić uwagę, jest tzw. ubezpieczenie pomostowe, czyli dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku do czasu, kiedy nastąpi prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. W większości banków w okresie ubezpieczenia pomostowego podwyższane jest po prostu oprocentowanie kredytu. Koszt kredytu może też podwyższyć ubezpieczenie na życie.
Uwaga! Z danych Gold Finance wynika, że wzięcie kredytu na 100 proc. wartości mieszkania nie jest najlepszym pomysłem. A to dlatego, że marże ustalane przez banki dla tego typu kredytów są bardzo wysokie. Kredyt może ci się wydać tani, bo niska jest stopa WIBOR, do której banki doliczają marżę. Ale pamiętaj, że WIBOR (oprocentowanie, po którym banki skłonne są pożyczać sobie pieniądze) może pójść w górę. A wtedy skok raty spłaty może być dla ciebie bardzo bolesny.
Kredyt będzie znacznie tańszy, jeśli uzbierasz przynajmniej na 10-proc. wkład własny. Tylko skąd wytrzasnąć tyle kasy? Np. jedna z dużych firm deweloperskich gotowa jest je pożyczyć, jeśli kupisz od niej apartament. Ale ten z pewnością do najtańszych nie należy.
