Tak to jest, gdy bez przerwy grzebie się w przepisach podatkowych. Zmiana goni zmianę. Nowe rozwiązania są zastępowane jeszcze nowszymi, a te najnowszymi. Gubią się w tym nie tylko podatnicy, ale nawet urzędnicy. Raj mają doradcy podatkowi.
Tak jest z opodatkowaniem pieniędzy ze sprzedaży
nieruchomości. W 2009 r. mogą być one opodatkowane na trzy różne sposoby. Wszystko zależy od tego, kiedy weszliśmy w posiadanie sprzedawanego teraz domu czy
mieszkania.
Podatek 1 - 10 proc. ze zwolnieniem: nieruchomość nabyta przed końcem 2006 r. W takim przypadku stawka podatku to 10 proc.
Ale uwaga - od przychodu. Czyli w praktyce od wszystkich pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży domu czy mieszkania. Podatek płaci się w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży. Istnieje jednak możliwość uzyskania zwolnienia od podatku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży trzeba jednak przeznaczyć na inny cel mieszkaniowy, np. na zakup innego mieszkania (także na rynku wtórnym), budowę domu czy też remont i przebudowę własnego domu bądź mieszkania. Podatnik ma na to dwa lata.
Ważne! O zamiarze przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży na inny cel mieszkaniowy musi jednak poinformować fiskusa. W ustawie podatkowej napisano, że ma na to 14 dni.
Przed laty fiskus często uzależniał prawo podatnika do zwolnienia od podatku ze sprzedaży nieruchomości od dotrzymania tego terminu. Jeśli oświadczenie - o tym, że pieniądze uzyskane z takiej transakcji zostaną w ciągu dwóch lat wydane na inny cel mieszkaniowy - zostało złożone później - odmawiał zwolnienia. Na szczęście w 2002 r. w piśmie do izb, urzędów skarbowych i urzędów kontroli skarbowej
Ministerstwo Finansów przyznało, że "niezłożenie oświadczenia w terminie 14 dni od daty sprzedaży nie wyłącza możliwości zwolnienia uzyskanego przychodu z podatku, jeżeli podatnik w terminie określonym w art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a [to wspomniany już wcześniej termin dwóch lat - red.] wyda uzyskane pieniądze na cele określone w tym przepisie". I dalej: "oświadczenie (...) nie stanowi przesłanki koniecznej do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia". Liczy się więc faktyczne wydatkowanie pieniędzy na cel mieszkaniowy w wymaganym ustawowo terminie dwóch lat. Choć oczywiście oświadczenie lepiej złożyć w wymaganym terminie, żeby być w zgodzie z przepisami.
W swoim piśmie Ministerstwo Finansów "załatwiło" też inne sprawy, które wcześniej budziły kontrowersje. Resort dopuścił więc możliwość **objęcia zwolnieniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości uzyskanych już po zakupie innej nieruchomości. Chodzi o przypadek, gdy podatnik najpierw kupił nieruchomość (np. za pieniądze z kredytu), a dopiero po tym sfinalizował sprzedaż nieruchomości, którą dotąd posiadał. Fiskus przyznał, że przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości może być objęty zwolnieniem, pod warunkiem że wcześniej zawarta zostanie umowa (np. przedwstępna) w sprawie sprzedaży owej nieruchomości. Potem finalizacja sprzedaży musi być jeszcze potwierdzona aktem notarialnym.
Resort finansów stwierdził też, że **celem mieszkaniowym, na który można przekazać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, zyskując przy tym zwolnienie od 10-proc. podatku, jest spłata z tych pieniędzy kredytu lub pożyczki zaciągniętej na cele mieszkaniowe. Nawet wtedy, gdy ów kredyt czy pożyczka zostały zaciągnięte jeszcze przed uzyskaniem przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Wcześniej niekiedy urzędy skarbowe nie dopuszczały takiej możliwości.
Podatek 2 - 19 proc. z ulgą: nieruchomość nabyta w latach 2007-08 Z początkiem stycznia 2007 r. nastąpiła radykalna zmiana przepisów. W miejsce 10 proc. podatku od przychodów ze sprzedaży domów i mieszkań pojawił się 19 proc. podatek od dochodu z takiej transakcji. Dochód to w tym przypadku różnica pomiędzy cena sprzedaży a ceną nabycia nieruchomości. Może być pomniejszona dodatkowo np. o udokumentowane nakłady na jej remont.
Od podatku można się było "wykręcić" dzięki tzw. uldze meldunkowej. Pozwalała ona sprzedać bez podatku dom lub mieszkanie, w którym podatnik jest zameldowany na stałe przez co najmniej 12 miesięcy.
Od razu wybuchnął spór o to, jak liczyć owe 12 miesięcy. Fiskus uznał początkowo, że biegną one od momentu zakupu mieszkania. Nie można jednak wliczać do tego okresu zameldowania przed 1 stycznia 2007 r., bo wtedy nie było ulgi meldunkowej. Z przepisów wcale to nie wynikało, ale tak interpretowała je znaczna część urzędów skarbowych.
Na przykład urząd w Poznaniu-Winogradach w kwietniu zeszłego roku postanowił, że podatnik, który w lutym 2007 r. przekształcił lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego w prawo spółdzielcze, będzie musiał zapłacić 19-proc. podatek dochodowy, jeśli sprzeda to mieszkanie jeszcze w tym samym roku, mimo że jest w nim zameldowany od 1980 r. A to dlatego, że od lutego 2007 do dnia sprzedaży nie upłynie 12 miesięcy.
Podatnik odwołał się do izby skarbowej, ale nic nie wskórał. Izba tłumaczyła, że przepis o uldze meldunkowej nie może dotyczyć meldunków dokonanych przed 1 stycznia 2007 r.
- Z ustawy o PIT nie wynika, aby 12-miesięczny okres zameldowania musiał być liczony dopiero od chwili, gdy dana osoba stała się właścicielem mieszkania. Ustawa wymaga tylko, by podatnik był zameldowany w takim mieszkaniu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia - komentowali doradcy podatkowi.
Zdarzały się także interpretacje korzystne dla podatników. Urząd skarbowy w Stalowej Woli zaliczył podatniczce okres zameldowania przed 1 stycznia 2007 r.
O sprawę pytali też posłowie. W marcu 2007 r. w odpowiedzi na interpelację poselską wiceminister finansów Jacek Dominik tłumaczył, że "nie może być uwzględniany okres zameldowania przed dniem 1 stycznia 2007 r., nawet wówczas kiedy w dniu wejścia w życie zmian podatnik był właścicielem budynku lub lokalu, ponieważ w takim przypadku mają zastosowanie "stare" zasady opodatkowania, czyli obowiązujące do 31 grudnia 2006 r.".
Potem jednak fiskus zaczął przegrywać w sądach sprawy o ulgę meldunkową. I wreszcie, po przeszło roku, "w związku z wątpliwościami oraz rozbieżnymi interpretacjami organów podatkowych" oraz "w celu zapewnienia jednolitego stosowania prawa podatkowego" Ministerstwo Finansów ogłosiło na swojej stronie internetowej nową interpretację, korzystną dla podatników. Okazało się, że przepis o 12 miesiącach "nie określa daty, od której należy liczyć okres zameldowania". Resort uznał też wreszcie, że "do 12-miesięcznego okresu zameldowania podatnika na pobyt stały wlicza się okres zameldowania zarówno przed 1 stycznia 2007 r., jak i przed datą nabycia nieruchomości lub prawa".
Uwaga! Te z pozoru historyczne informacje ciągle mogą się przydać osobom sprzedającym nieruchomości, bo choć z końcem 2008 r. ulga meldunkowa zniknęła, to część podatników może z niej nadal korzystać w ramach tzw. praw nabytych. Dotyczy to osób, które wybudowały bądź kupiły dom czy mieszkanie w okresie między początkiem 2007 i końcem 2008 r. i będą w nim zameldowane przez co najmniej rok przed sprzedażą.
