Umowa przedwstępna - wzór
Finansowanie kupna mieszkania - informator
Podpisanie aktu notarialnego - informator
Ranking kredytów mieszkaniowych

Najważniejsze jest, abyś podpisał dobrą umowę. Dobrą, czyli chroniącą twoje interesy. Kupując (sprzedając) mieszkanie czy dom, musisz bowiem cały czas dmuchać na zimne i ani przez moment nie zapominać o jednej podstawowej zasadzie - czego nie masz w umowie, nie istnieje. Jeśli trafisz do sądu, bo sprzedawca nie zrobił czegoś, co obiecał, sąd zapyta - a ma pan to na piśmie? Nie masz? To przegrałeś proces.

W "Domu" zamieszczamy wzór umowy kupna mieszkania na rynku wtórnym, która pozwoli ci spać spokojnie. Jednocześnie dodajemy do niej minisłownik z wyjaśnieniem najważniejszych paragrafów oraz dziesięć rad dla osób kupujących nowe mieszkanie.

1. Umowa przedwstępna

Ustalasz ze sprzedającym najważniejsze elementy transakcji - termin jej zawarcia, cenę itp.

Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody sprzedawcy. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast sprzedawcy, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i były prywatny właściciel musi wydać ci mieszkanie.

Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od sprzedawcy możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). Czysto teoretycznie sprzedawca może więc podpisać umowę na papierze (nie u notariusza), a następnie za dwa, trzy tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej.

2. Kupujący, sprzedający

Musisz mieć 100 proc. pewność, że osoba, która sprzedaje ci mieszkanie, jest jego właścicielem.

Dlatego warto sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie sprzedający. Unikniesz w ten sposób sytuacji, gdy właścicielem mieszkania jest Jan Kowalski - ojciec, ale sprzedaje je... Jan Kowalski - syn, który do lokalu praw żadnych nie ma.

Kupując mieszkanie od osoby w związku małżeńskim, sprawdź, czy lokal jest w tzw. wspólnocie majątkowej, czy nie. Innymi słowy, czy np. mąż nie sprzedaje go za plecami żony.

Jeśli sprzedający twierdzi, że mieszkanie nabył przed ślubem, w umowie powinien znaleźć się taki fragment: "Sprzedający oświadcza, że prawa do lokalu stanowią jego majątek osobisty, gdyż nabył je przed zawarciem związku małżeńskiego, a umów majątkowych małżeńskich rozszerzających wspólność ustawową z żoną nie zawierał".

Jeśli lokal sprzedaje małżeństwo: "Małżonkowie .................................... i ..................................... oświadczają, że przysługuje im na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej prawo własności (ewentualnie spółdzielcze własnościowe prawo do...) do lokalu mieszkalnego nr....".

3. Przedmiot umowy

W tym fragmencie umowy musi być dokładnie określone, co kupujesz: mieszkanie na prawie odrębnej własności (często określane jako własność hipoteczna) bądź tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

1. Podstawowa różnica - spółdzielcze prawo do mieszkania nie daje ci własności lokalu (domu). Jest tzw. ograniczonym prawem rzeczowym. Właścicielem twojego mieszkania jest więc spółdzielnia. Ale owo prawo (tak samo jak przy odrębnej własności) możesz sprzedać, darować, wziąć kredyt pod hipotekę itd. Możesz je także przekazać komuś w drodze spadku.

PAMIĘTAJ! Spółdzielcze własnościowe prawo może należeć do kilku osób (np. ciebie i syna). Członkiem spółdzielni może być jednak tylko jedna osoba, chyba że - wyjątek - prawo przysługuje tobie i żonie (albo mężowi). Prawo odrębnej własności może należeć do kilku osób.

UWAGA! Nie trzeba być członkiem spółdzielni, aby mieć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu! Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu możesz przekształcić w prawo odrębnej własności. Wystarczy tylko złożyć odpowiedni wniosek do spółdzielni.

2. Jeśli kupujesz spółdzielcze prawo do lokalu, to ten fragment umowy powinien wyglądać tak: "Przedmiotem umowy jest zobowiązanie do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr... przy...".

3. Ustal, czy: - mieszkanie ma pomieszczenia dodatkowe (piwnicę, taras, balkon, garaż). Jeśli należą one do mieszkania, powinny być wymienione w tym fragmencie umowy.

1 2 3  następne »